La sous-location est un droit. Mais elle implique aussi des devoirs: envers le propriétaire tout d’abord, qui a son mot à dire. Et envers le sous-locataire, également: confier son toit moyennant finances revient à devenir «bailleur» à son tour. Marche à suivre pour éviter les couacs.
Demander d’abord l’accord de la régie
Il est obligatoire! Même si c’est pour une très courte période (voir encadré). En faire fi expose, ni plus ni moins, au risque d’une résiliation de bail. La demande doit indiquer la durée de la sous-location, l’identité de l’occupant et le montant du sous-loyer demandé. Le bailleur ne peut pas refuser, par principe, sauf si le prix est surfait, s’il n’y a pas de retour prévu ou si le futur sous-locataire lui cause un inconvénient majeur (par exemple, s’il a une très mauvaise réputation). En cas de refus injustifié, il ne faut surtout pas passer outre, mais s’adresser à la Commission de conciliation en matière de bail à loyer.
Fixer un loyer raisonnable
Le prix ne doit pas être excessif par rapport au loyer de base. On peut y ajouter les frais d’internet/TV si le logement en est équipé. Et, s’il est loué meublé, il est admissible, suivant la qualité de l’ameublement, de facturer un forfait de 50 à 100 fr., en sus. Gare aux abus! Suivant les cas, le bailleur est autorisé à récupérer, à titre rétroactif, le profit obtenu indument.
Conclure le contrat par écrit
Pour couper court à tout malentendu, mieux vaut préciser les règles en toutes lettres. Le bail devra indiquer, à tout le moins, le début et la fin de la location ainsi que le prix demandé. Mais aussi détailler si la sous-location est partielle, les espaces communs et privés. Si les charges sont facturées à part, le contrat doit mentionner lesquelles (chauffage, eau chaude, électricité etc.). Attention! Dans les régions romandes où sévit la pénurie (Vaud, Genève, Neuchâtel), il est obligatoire de remettre au sous-locataire, à l’entrée, une formule officielle indiquant l’ancien et le nouveau loyer. On peut s’en procurer auprès des Chambres immobilières ou des chancelleries cantonales.
Exiger une assurance responsabilité civile
En cas de casse, le locataire principal sera seul à rendre des comptes à son propriétaire. Sa propre RC ne le couvrira pas s’il n’habite plus, même temporairement, dans les locaux. Mieux vaut donc demander au sous-locataire de s’assurer pour ces risques et d’en fournir la preuve (par exemple avec une copie de sa police) avant son emménagement.
Prévoir une caution
Elle est fortement conseillée, même si le sous-bail est de courte durée. Pour les habitations, elle ne peut pas dépasser trois mois de loyer. Si elle est versée en cash, il faut absolument la déposer sur un compte bloqué au nom du sous- locataire. La garantie peut être demandée à l’entrée et doit être, si possible, clairement mentionnée dans le bail. Après, c’est trop tard.
Faire signer un état des lieux d’entrée
Incontournable, ce document permet de démontrer, à la sortie, que le logement avait été remis propre et en ordre. Il réglera bien des querelles. S’il est loué meublé, il peut être utile de dresser une liste des équipements et de leur état (y compris vaisselle, meubles, linge de maison), laquelle sera signée par les deux parties et annexée à l’état des lieux.
… Et un état des lieux de sortie
Les dégâts qui ne sont pas signalés au sous-locataire à la fin du bail ou dans les jours qui viennent sont de la responsabilité du locataire principal. Mieux vaut donc éviter de laisser le sous-locataire partir sans faire, avec lui, le tour de l’appartement. S’il ne veut rien signer et qu’il y a des dégradations, il faudra lui signaler immédiatement les problèmes par lettre recommandée.
Silvia Diaz
Plateformes en ligne: la régie peut dire non
Mettre à disposition son appartement contre rémunération par le biais des plateformes de réservations en ligne (type Airbnb), c’est aussi sous-louer. Même pour quelques jours par an, l’autorisation préalable du bailleur est impérative. Il peut d’ailleurs refuser d’entrer en matière: le va-et-vient de personnes extérieures à l’immeuble ou l’utilisation d’un logement d’habitation à des fins commerciales sont des raisons tout à fait valables pour opposer un veto.
