Avec la crise, la sous-location est une solution tentante pour obtenir le logement de ses rêves sans risquer de voir le loyer prendre l’ascenseur au moment d’emménager. Les conditions sont pourtant très strictes et le statut de sous-locataire rime très souvent avec «précaire».
1 / A quelles conditions puis-je sous-louer mon appartement?
Selon l’article 262 du Code des obligations, le consentement du bailleur est obligatoire. Il est en droit de le refuser si la sous-location lui cause un inconvénient majeur ou si les conditions de celle-ci sont abusives. Tel est le cas, par exemple, si la personne choisie fait concurrence à d’autres commerces dans une galerie marchande, alors que le propriétaire avait expressément promis à ses autres locataires qu’ils n’en auraient pas. Le locataire principal n’a pas le droit non plus de faire un bénéfice sur l’appartement loué. Un logement meublé peut, suivant les cas, justifier un loyer de 10% à 20% plus élevé. Et la sous-location doit avoir toujours un caractère provisoire. Le bailleur peut ainsi refuser de donner son accord si le locataire n’a pas l’intention de réintégrer, un jour, son logement. Dans le canton de Vaud, les règles et usages locatifs interdisent purement et simplement de sous-louer l’entier de l’appartement pour une durée indéterminée.
2 / Je n’ai pas pensé à demander une autorisation avant de sous-louer, qu’est-ce que je risque?
Le bailleur peut notifier un congé anticipé pour violation grave du contrat, après avoir envoyé une sommation écrite au locataire. Particulièrement sévère, cette sanction n’est cependant possible que dans la mesure où la sous-location aurait pu être refusée dès le départ (clauses abusives, etc.). Le locataire principal qui reçoit un avertissement doit impérativement demander la permission de sous-louer et communiquer au plus vite les conditions et la durée du sous-contrat à sa régie. Sinon, il court le risque de se faire résilier son bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. De surcroît, une gérance n’est pas obligée de garder le sous-locataire en place. Celui qui a sous-loué sans droit s’expose ainsi à devoir payer des dommages et intérêts à l’occupant du logement s’il est forcé de partir.
3 / Puis-je prêter mon logement sans rien demander à la gérance?
Oui. Le prêt et la sous-location ne suivent pas les mêmes règles. Ainsi, rien n’interdit de mettre gratuitement à disposition son appartement, par exemple à un proche en difficulté. Cependant, même s’il n’est pas nécessaire de demander l’accord de la gérance, il faut démontrer, au besoin, que l’occupant des locaux ne paie aucun loyer.
4 / Je suis sous-locataire. J’ai appris que le bail principal a été résilié pour non-paiement, alors que j’ai toujours payé mes loyers au locataire principal. Que puis-je faire?
Pas grand-chose, malheureusement. Le sous-locataire n’a aucun droit direct contre le bailleur. Sauf accord de la gérance, il ne peut pas rester, même s’il a régulièrement payé ses loyers au locataire qui les a détournés. Il n’a pas de droit à obtenir prioritairement l’appartement, ni même à requérir une prolongation de la régie. Il doit quitter son logement au plus tard à la fin du contrat principal. Il ne peut opposer au propriétaire le fait que son bail n’a pas été résilié sur formule officielle ou qu’on ne lui a pas donné le préavis minimal légal (trois mois pour les locaux d’habitation). Le sous-locataire a donc une position très fragile. S’il a dû quitter son logement, il ne peut que demander un dédommagement au locataire principal. Ces dommages et intérêts peuvent notamment inclure les frais de déménagement ou la différence de loyer pour une durée déterminée s’il a été contraint de louer un appartement plus cher.
Silvia Diaz
