Si tout le monde connaît les actions des sociétés cotées en Bourse et leurs incessants mouvements de yoyo, il en va tout autrement des parts sociales émises par les sociétés coopératives d’habitation (SCH). Nées dans les années 1950, les SCH ont essaimé dans toute la Suisse. Les cantons de Vaud et de Genève en comptent de nombreuses.
L’objectif d’une SCH est clair: mettre en location des logements de qualité avec un loyer correct, dans un environnement agréable, et offrir aux locataires la possibilité de participer à la gestion de la coopérative.
Reconnue d’utilité publique sans but lucratif, la SCH construit des immeubles locatifs en dehors de toute notion de rendement immobilier. Elle se situe donc à l’opposé des immeubles achetés ou financés par des sociétés d’assurances, caisses de pension, fonds immobiliers ou d’investisseurs privés, pour qui le rendement est primordial. Financièrement, la SCH n’a qu’un but: l’équilibre des comptes.
Rémunération et fiscalité
Le nouveau locataire d’une SCH doit acheter au moins une part sociale de sa coopérative. Mais il peut aussi en détenir davantage. Et certaines SCH autorisent même les non-locataires à en acquérir (lire encadré).
Pour le détenteur de parts, la rémunération de son dépôt est intéressante: entre 3,25% et 4,5% dans le canton de Vaud, par exemple. Ce taux est fixé chaque année par l’assemblée générale de la coopérative. A noter aussi qu’il n’y a, ici, ni frais de gestion, ni droits de garde, ni commission! Sur le plan fiscal, en revanche, les parts sociales achetées constituent de la fortune et le rendement perçu est taxé en tant que dividende (revenu soumis à l’impôt anticipé).
Contraintes en cas de vente
Si l’intérêt versé est séduisant, cet investissement est toutefois peu flexible. On est, en effet, loin de la «négociabilité» des actions, puisque ces parts sociales sont nominatives et, surtout, non transmissibles, car leur détenteur ne peut pas les vendre à qui il veut. Elles ne sont, de plus, pas négociables – il n’y a pas de cours. Par ses statuts, la SCH s’engage simplement à les racheter à leur valeur nominale (donc au prix où on les acquises), et encore faut-il ne pas être pressé de récupérer sa mise de départ, car un délai allant jusqu’à trois ans peut être imposé.
Enfin, s’agissant du droit des successions, les parts entrent dans le patrimoine héréditaire: les héritiers peuvent les garder – mais l’accord de la SCH est nécessaire – ou demander le remboursement de leur valeur nominale.
Même si un dépôt en parts sociales auprès d’une SCH ne constitue pas un placement au sens bancaire du terme, ses avantages en font un investissement à long terme intéressant pour le locataire d’une coopérative d’habitation, voire même pour un privé.
Jean-Louis Emmenegger
BONUS WEB: adresses utiles et bases légales
Souscription publique
L’achat des parts sociales d’une société de coopérative immobilière (SCH) est en principe réservé à ses locataires. Mais, parfois, les statuts de la SCH autorisent leur vente à des non-locataires, afin d’augmenter le capital social de la coopérative (donc ses fonds propres). Elle lance alors une souscription publique, notamment si elle envisage de construire de nouveaux immeubles locatifs, et vend un certain nombre de parts sociales à des privés ou à des institutions (en plus des parts attribuées directement à ses locataires et coopérateurs). L’intérêt rémunérateur sera le même que pour les locataires et coopérateurs, le traitement fiscal également.
