Une fine répartition des fonds propres peut réduire de quelque 50 000 fr. le financement d’un bien immobilier acheté 1 million. Evidemment, la banque ne proposera que rarement l’arrangement judicieux suggéré ci-dessous par Stéphane Lanz, administrateur de la société de conseil en immobilier Defferrard & Lanz, mais il serait dommage de ne pas l’aborder lors de la négociation d’une hypothèque!
Le principe, en lui-même, est assez simple. Pour acquérir un bien d’une valeur de 1 million, le propriétaire doit, en règle générale, disposer de 20% de fonds propres, soit 200 000 fr. d’économies (hors frais d’acquisition). «S’il possède 100 000 fr. en cash et que les 100 000 autres francs proviennent de son 2e pilier, explique Stéphane Lanz, l’idée est, d’une part, non pas de retirer, mais de nantir la fortune issue de sa caisse de pension et, d’autre part, de verser le cash sur un compte ouvert auprès de la banque créancière.
Puis, dans un deuxième temps, de transférer petit à petit l’argent de ce compte vers son 2e pilier, en effectuant des rachats de cotisations.»
Des atouts indéniables
Dans ce cas, l’hypothèque ne porte, certes, plus sur 80% de la valeur du bien, mais sur 100%, puisque 100% du capital reste en mains du propriétaire. Et, la cédule hypothécaire doit aussi être adaptée en conséquence. Il en résulte, forcément, des frais supplémentaires: 6000 fr. d’intérêts annuels en plus (hypothèse: taux fixe sur 10 ans à 3%) et une majoration d’environ 2000 fr. pour la cédule (voir tableau ci-dessous).
Mais, en contrepartie, cet arrangement offre plusieurs atouts indéniables, souvent propres à compenser largement ce surcoût.
- Les 100 000 fr. de la caisse de pension continuent à porter un intérêt composé (21 899 fr. en dix ans), puisqu’on ne retire pas son avoir du 2e pilier.
- Grâce aux rachats, le capital vieillesse s’accroît et génère davantage d’intérêts (12 714 fr.). Les prestations assurées par le 2e pilier s’en trouvent également améliorées. Sans oublier l’effet fiscal bénéfique des rachats, puisque les montants ainsi versés sont entièrement déductibles du revenu imposable.
- Les intérêts hypothécaires, plus élevés en raison de l’emprunt à 100%, signifient aussi une déduction fiscale du prêt plus importante.
«L’un dans l’autre, on parvient, dans cet exemple, à un gain appréciable de 52 425 fr. en dix ans, par rapport à un financement classique à 80%», calcule Stéphane Lanz (voir tableau).
Conditions requises
- Avoir suffisamment de lacunes à combler dans son 2e pilier, pour permettre les rachats d’années de cotisations manquantes.
- Bénéficier d’un taux d’intérêt de 2% sur son capital de 2e pilier (minimum LPP en 2010), y compris pour la part surobligatoire de son épargne.
- Convaincre son banquier de financer une hypothèque à 100% et d’accepter le nantissement de son 2e pilier, ce qui est plus aisé lorsqu’on jouit de revenus confortables...
Joy Demeulemeester
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
