«Je me suis mis d’accord avec M. X pour acheter sa maison. Nous avons choisi ensemble le notaire, qui m’a invité à verser le prix convenu le jour de la signature de l’acte de vente, ce que j’ai fait. Or, quelques heures avant ce rendez-vous, le vendeur m’appelle pour m’annoncer qu’il a vendu la maison à un tiers qui lui en offrait plus. En a-t-il le droit?»
Malheureusement oui. L’article 216 du Code des obligations précise que les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites dans la forme authentique… Il en va de même pour la promesse de vente.
Les personnes concernées sont cependant tenues de respecter les règles de la bonne foi, même dans leurs discussions préalables. Susciter chez l’autre de faux espoirs et le laisser engager des frais importants (conclure un crédit, engager des frais de notaire, etc.), alors qu’il n’y a, en réalité, pas de véritable volonté de conclure, peut constituer une faute et ouvrir la porte à l’obligation d’indemniser le lésé pour les dommages subis.
Dans le cas particulier de la vente immobilière, la responsabilité précontractuelle n’est cependant admise que dans une mesure très restrictive, puisque l’exigence de la forme authentique, laquelle nécessite de passer devant un notaire, est justement là pour protéger les intéressés et les empêcher de s’engager à la légère.
Pour obtenir gain de cause, vous devrez, par exemple, prouver qu’un accord préalable sur tous les éléments du contrat était intervenu et que vous pouviez, dès lors, raisonnablement vous attendre, au vu de l’attitude du vendeur, à ce que le contrat soit finalement conclu.
