"Je suis propriétaire d’une villa que je loue à une famille et je viens d’apprendre que mon locataire, qui a toujours payé ses loyers, est en faillite. Cela met-il automatiquement fin au contrat de bail?"
Non. Vous avez la possibilité d’exiger par écrit de votre locataire et de la masse en faillite des sûretés pour garantir le paiement des loyers futurs (art. 266 h du Code des obligations, CO). Comme votre locataire est marié et qu’il s’agit du logement de la famille, vous devez également faire cette demande séparément et par écrit à son épouse (art. 266 n CO).
Ces garanties couvriront le montant du loyer et des charges jusqu’à la première échéance pour laquelle le bail peut être résilié. Vous devez leur laisser un délai d’au moins deux semaines pour vous les fournir.
Si votre requête est restée sans effet, vous pourrez résilier le contrat de bail avec effet immédiat en adressant le congé au moyen de la formule officielle sous pli séparé à chacun des époux.
Cette résiliation aurait des conséquences sévères pour cette famille puisque votre locataire ne pourrait pas demander de prolongation de bail (art. 272 a CO).
Autre cas de figure: lorsque le bailleur (gérance ou propriétaire) est en faillite et son immeuble vendu aux enchères, le bail n’est pas résilié automatiquement non plus. Il passe purement et simplement au nouveau propriétaire (art. 261 CO). Ce dernier peut le résilier en respectant le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail, pour autant qu’il prouve en avoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches.
Service juridique
Ce conseil a été élaboré sur la base de la documentation obtenue lors de la Journée du Centre du droit de l’entreprise de l’Université de Lausanne (CEDIDAC) du 7 juin 2007.
