Un 4-pièces de 100 m2 à Vevey, pour un loyer total de 2442 fr. C’est là que vivent David et Martine Barras* avec leurs deux filles, Chloé, 6 ans, et Mathilde, 2 ans. Locataires par défaut jusqu’ici, ils envisagent aujourd’hui d’acquérir une maison à Villeneuve à 695 000 fr. «Son prix serait dans nos cordes, a calculé David à l’aide d’un simulateur déniché sur le site internet d’une banque. Mais nous aimerions savoir si, à moyen terme, être propriétaires revient réellement moins cher qu’une location, comme je l’ai entendu dire.»
Vingt-cinq pour cent du prix d’achat
Pour permettre au couple d’acquérir le bien immobilier convoité, la banque exigera de lui qu’il fournisse 20% du prix d’achat en fonds propres, soit 139 000 fr. S’y ajoutent, ensuite, les frais d’acquisition (droits de mutation et notaire), ponctuels, évalués à environ 5%: 34 750 fr. Les Barras devront donc sortir de leur poche 173 750 fr., soit 25% des 695 000 fr.
«En additionnant nos comptes en banque, nos 2e piliers et le 3e pilier de David, nous disposons déjà d’une fortune de 282 500 fr., et mes parents nous ont proposé une avance sur héritage de 50 000 fr.», énumère Martine.
Théoriquement, ces 332 500 fr. suffisent donc amplement (voir post-it 2) et leur permettent aussi de choisir où puiser l’argent.
Préserver le 2e pilier
En pratique, l’idéal est de préserver au maximum le 2e pilier, afin de maintenir l’épargne retraite, mais, surtout, de conserver une bonne couverture pour les risques décès et invalidité. La plupart des caisses de pension diminuent en effet leurs prestations lorsque l’assuré retire de l’argent. Heureusement, celle de Martine fait toutefois partie des exceptions.
La jeune femme peut donc prendre la totalité de son capital, tout en restant bien assurée. Mais, pour éviter que sa future retraite n’en pâtisse, elle constituera un 3e pilier en versant 3110 fr. chaque année.
Les Barras tâcheront également de conserver les liquidités de leurs comptes en banque, afin de ne pas se retrouver à sec en cas d’imprévus.
Ils utiliseront donc le 2e pilier de Martine (65 000 fr.), liquideront le 3e pilier de David (41 500 fr.) et profiterons de l’avance sur héritage (50 000 fr.) promise par les parents, avant de puiser le solde dans leur épargne.
Mais il y a un hic: recourir aux 2e et 3e piliers implique de payer des impôts sur le retrait de ceux-ci! «Un montant de 6488 fr., précise Roland Bron, de VZ VermögensZentrum. Attention, l’argent retiré ne peut pas servir à payer ces impôts.»
Cette somme s’ajoute donc aux fonds propres, qui s’élèvent dès lors à 180 238 fr. (173 750 fr. + 6488 fr.), soit près de 26% du prix d’achat. Le couple devra, par conséquent, retirer 23 738 fr. de son compte épargne pour réunir la totalité de la somme (voir post-it 3).
Dénicher la bonne hypothèque
Reste l’hypothèque à contracter sur le montant restant, soit 556 000 fr. (80% de 695 000 fr.). «La principale règle à respecter est de fractionner le crédit, afin de ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier», recommande Roland Bron. Pour leur calcul, les Barras fractionneront donc le montant en deux. Comme ils n’aiment guère les risques, ils ont tout intérêt à privilégier des taux fixes, surtout que ceux-ci sont actuellement assez bas. Et l’expert de suggérer, parmi les meilleurs taux du marché, une tranche à cinq ans à 2,7% et l’autre à huit ans à 3,3%, à contracter dans un même établissement. Coût total par année: 16 680 fr. A partir de ce chiffre, le coût annuel de la maison peut être calculé (voir tableau).
Moins cher à court terme
A court terme, l’achat de cette maison sera intéressant, de l’avis de l’expert. Sans compter l’amortissement, le couple paiera 2176 fr. par mois au lieu de 2442 fr. pour la location, soit une économie mensuelle de 266 fr. Sans rien changer à ses dépenses courantes. David pourra également continuer d’alimenter son 3e pilier comme avant (3000 fr.). Seule légère ombre au tableau: le couple ne pourra plus mettre autant d’argent de côté (3377 fr. au lieu de 5355 fr.), même s’il paiera moins d’impôts (15 023 fr. au lieu de 16 255 fr., soit 1232 fr. d’économie).
Du point de vue pratique, l’amortissement pèsera sur le budget, rendant ainsi la solution de la maison (2639 fr. par mois) plus onéreuse que celle de la location. Mais, en même temps, les Barras vivront dans 160 m2 au lieu de 100 m2!
Bien sûr, toute la question est de savoir si l’achat sera à long terme meilleur marché. Si les taux remontent, cela ne sera probablement plus le cas dans cinq ans, même s’ils auront amorti une partie de leur bien, soit 5%. Leurs réserves ne seront alors pas de trop. «Nous resterons donc vigilants», conclut David.
Nicolas Zeitoun
* Noms fictifs
Pour télécharger le budget de David et Martine, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
