Le bailleur doit entretenir le logement qu’il remet en location. Cette obligation toute simple ne va pas toujours de soi, et il peut être nécessaire d’insister pour bien se faire comprendre. Tour d’horizon des questions les plus fréquentes.
Quels sont les défauts auxquels le bailleur doit remédier?
Le propriétaire a l’obligation de réparer les dégâts dus au temps qui passe, mais pas seulement. Si le logement n’a pas les qualités promises ou celles qu’on pourrait raisonnablement lui prêter, il est défectueux. Le bailleur doit ainsi non seulement faire remplacer les lave-vaisselle et autres frigos en bout de course, mais aussi remettre à l’ordre le jeune du 5e qui joue de la batterie jusqu’au petit matin. Les menus travaux d’entretien et de réparation doivent, quant à eux, être assumés par le locataire directement (nettoyages, changement des joints des robinets, etc.).
Je n’ai pas eu de frigo pendant une semaine, ai-je droit à une diminution de loyer?
Oui. Le locataire peut demander une réduction de son loyer lorsqu’il ne peut pas utiliser son logement correctement. Les taux de réduction dépendent de l’intensité et de la durée des inconvénients subis. Ils sont fixés par la jurisprudence (lire encadré).
Le propriétaire ne répond pas, que puis-je entreprendre?
Il arrive que le bailleur reste sourd aux demandes, même les plus légitimes. La loi permet alors de consigner le loyer. Mais la procédure est fastidieuse: le locataire doit avoir, au préalable, adressé à son propriétaire une sommation écrite – de préférence sous pli recommandé – qui précise quels sont les travaux à effectuer et dans quel délai (30 jours sont suffisants pour repeindre une pièce). Le courrier doit indiquer clairement qu’il y aura consignation si rien n’est entrepris à cette date. Si tel est le cas, le locataire pourra verser les loyers non encore échus sur un compte bloqué à l’un des Offices de consignation qui sont désignés par le canton. Il devra ensuite saisir la Commission de conciliation en matière de bail dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné.
Je n’en peux plus de ces murs moisis, puis-je claquer la porte?
Oui. Mais seulement si le défaut est assez grave pour rendre l’utilisation du bien impossible ou presque. Tel peut être le cas si des moisissures envahissent les lieux au point que la santé des habitants en pâtisse. Le locataire doit avertir son bailleur du problème et le sommer d’y remédier au plus vite. Il peut ensuite résilier le bail si rien n’est entrepris. Un vice de moyenne importance (pan de mur taché par l’humidité, etc.) ne permet toutefois pas d’aller aussi loin.
Silvia Diaz
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En détail
Réductions de loyer exigibles
Selon la jurisprudence, voici quelques réductions auxquelles le locataire peut prétendre lorsque son logement présente un défaut. Les diminutions suivantes sont calculées sur le loyer mensuel net et au prorata de la durée du problème.
- Lave-vaisselle en panne: 3%.
- Crachats souillant les locaux communs: 5%.
- Taches d’eau et tapisseries décollées dans un appartement de 4 pièces: 8%.
- Pannes fréquentes du système de chauffage et d’eau chaude: 10% à 15%.
- Température insuffisante (entre 16°C et 18°C): 10%.
- Suppression temporaire de la cave et du grenier: 20%.
- Immeuble en chantier: 35%.
- Appartement inhabitable à la suite d’un incendie: 100%.
