«J’ai demandé et obtenu une réduction de loyer liée à la diminution du taux hypothécaire de référence. Mais la régie déduit de ma baisse un montant forfaitaire concernant les charges d’exploitation. Est-ce légal?»
Oui, sur le principe. Le propriétaire peut compenser une partie de la baisse de loyer par une hausse de ses charges d’exploitation. Concrètement, il s’agit de frais inclus dans le loyer englobant les coûts d’entretien et d’exploitation généraux de l’immeuble (conciergerie, électricité générale, réparations etc.). Le bailleur doit donc faire un calcul en se basant sur les factures précises. Mais, pour se faciliter la tâche, il arrive fréquemment qu’il retienne une augmentation forfaitaire de 0,5% des charges par année civile.
Retenir un forfait au lieu du coût effectif n’est pas interdit, mais peut être abusif, selon les cas. En effet, il s’agit d’un chiffre théorique qui, souvent, ne reflète pas la réalité. Le locataire a donc le droit de demander le calcul du coût réel. Si les frais effectifs sont inférieurs, il peut contester la baisse de loyer insuffisante.
Pour ce faire, il est impératif de saisir la Commission de conciliation en matière de bail à loyer au plus tard trente jours après la réception de la réponse de la régie. Dans le cadre de la procédure, le bailleur devra produire les pièces qui permettront de vérifier si l’application d’un montant forfaitaire se justifie. Si tel n’est pas le cas, le locataire peut exiger soit sa baisse au complet, si les coûts d’exploitation n’ont pas augmenté, soit l’application des frais réels, s’ils sont plus bas que le forfait.
Timko Chatagnat
