Quand l’économie va bien, les taux hypothécaires montent pour compenser le risque d’inflation. A l’inverse, des taux d’intérêt en chute libre (comme c’est le cas actuellement) indiquent une situation économique difficile. Consolation: certains locataires peuvent demander une baisse de loyer (lire encadré ci-dessous).
Période de flou
Pour cela, ils doivent se fonder sur le taux de référence. Selon la jurisprudence, il s’agit du taux pratiqué dans chaque canton par la banque qui a la part la plus importante du marché des prêts hypothécaires. Dans la pratique, ce sont les Banques Cantonales qui le fixent.
Or, la plupart des établissements bancaires ont longtemps pratiqué un seul taux d’intérêt, ce qui facilitait les choses. Aujourd’hui, les taux varient selon une fourchette (allant par exemple de 3,25 à 3,75%), notamment en fonction de la solvabilité du client et de la nature de l’objet immobilier. Cependant, la plupart des banques ont continué de publier un taux de référence fixe, qui correspond au taux moyen des prêts hypothécaires (3,5% si l’on reprend l’exemple ci-dessus). Sauf les Banques Cantonales de Berne et de Neuchâtel, qui annoncent désormais une fourchette de taux, plus fidèle peut-être à la réalité du marché, mais de nature à créer sérieusement la confusion entre locataires et propriétaires.
Berne et Neuchâtel
En effet, quand il s’agit de fixer un loyer, il faut bien se fonder sur un taux de référence. Or, la publication d’une fourchette pousse les associations de propriétaires à se prévaloir du taux le plus haut, alors que les associations de locataires voudront logiquement prendre le plus bas. C’est ce qui s’est passé à Berne lorsque, en juin 2000, la Banque Cantonale a annoncé une fourchette plutôt qu’un taux fixe. Finalement, le Tribunal cantonal a dû trancher: depuis décembre 2001, le taux de référence correspond au taux le plus bas de la fourchette, auquel on ajoute un quart de point.
A Neuchâtel, c’est un arrêté du Conseil d’Etat qui fixe le taux de référence au milieu de la fourchette annoncée par la Banque Cantonale. Un autre moyen de couper la poire en deux.
Entrée en vigueur
En début d’année, tous les établissements cantonaux ont annoncé les uns après les autres une baisse d’un quart de point (voire d’un demi point). Ainsi, le nouveau taux de référence est à 3,25% dans tous les cantons romands, sauf à Neuchâtel (voir tableau ci-dessus).
En principe, le nouveau taux hypothécaire est valable dès le moment où il a été communiqué par les banques, du moins en ce qui concerne les nouvelles affaires. Mais pour les anciennes, et notamment pour les demandes de baisse de loyer, il faut attendre la date de son entrée en vigueur. Rien n’empêche toutefois les locataires qui y ont droit d’anticiper et de faire leur demande dès qu’un communiqué de presse a annoncé la révision du taux.
Sophie Reymondin
baisse de loyer
Vérifier l’échéance du bail
Une baisse du taux hypothécaire permet souvent de demander une diminution de loyer. Pour en avoir le cœur net, reprenez votre bail (ou, le cas échéant, la dernière notification de hausse ou de baisse) et repérez le taux qui y figure. S’il est plus haut que le taux de référence en vigueur dans votre canton (voir tableau ci-contre), vous pouvez peut-être obtenir une baisse de loyer. Pour la calculer, consultez notre site www.bonasavoir.ch .
Mais le bailleur n’est pas tenu d’accorder spontanément cette baisse: c’est à vous de la demander (de préférence sous lettre signature) pour l’échéance de votre bail et en respectant le délai de résiliation. Et si le nouveau taux a été annoncé, mais qu’il n’est pas encore entré en vigueur, rien ne vous empêche d’anticiper. Exemple: dans le canton de Fribourg, le nouveau taux entrera en vigueur le 1er juillet 2003. Si la prochaine échéance de votre bail correspond ou est postérieure à cette date, vous pouvez déjà écrire à votre bailleur en respectant le délai de résiliation.
Par contre, si elle est antérieure à cette date, il vous faudra attendre la prochaine échéance contractuelle.
