Décidément, les taux hypothécaires sont capricieux... Ils ont atteint un plancher historique en 1999, avec un taux référentiel de 4% en Suisse romande, mais sont repartis à la hausse dès l’an 2000. Or, l’an dernier à pareille époque, on pensait sincèrement que le mouvement était irréversible et que l’on franchirait rapidement la limite des 5%. Une crainte qui n’a pas fait long feu, puisque les taux ont à peine atteint les 4,5% qu’ils sont déjà tous annoncés à la baisse.
Pour les locataires, c’est a priori une bonne nouvelle. Une baisse du taux hypothécaire est en effet souvent le prémisse d’une baisse de loyer. Mais attention: tout dépend du taux sur lequel votre loyer actuel est fondé.
Entre haussen et baisse
Le taux hypothécaire sur lequel est fondé votre loyer est obligatoirement mentionné sur la dernière notification de hausse ou de baisse, ou sur votre bail si vous n’en avez jamais reçue.
• Si ce taux est de 4,75% ou plus, il y a longtemps que vous auriez dû demander une baisse!
• S’il a récemment été fixé à 4,5%, il faudra prochainement demander une baisse, car l’indice du prix à la consommation (IPC) est resté stable.
• S’il est de 4%, vous risquez plutôt une hausse.
• Mais s’il est de 4,25% tout se complique (sauf pour les Valaisans et les Bernois)...
Subtilité légale
Avec un taux de 4,25%, la logique voudrait en effet que votre loyer ne bouge pas. Seulement voilà: entre l’annonce de la baisse et son entrée en vigueur (voir le tableau ci-dessous), il existe une période transitoire, durant laquelle la loi prévoit une subtilité: si, durant ce laps de temps, vous avez reçu une notification de hausse justifiée (entre autres) par l’augmentation du taux hypothécaire de 4,25% à 4,5%, elle est valable pour autant que votre échéance contractuelle soit antérieure à l’entrée en vigueur de l’annonce.
Exemple: si un Neuchâtelois a reçu une notification de hausse le 29 mars pour le 1er juin, elle est valable, quand bien même il sait déjà que le taux va prochainement baisser... Cette situation est toutefois impossible, car le propriétaire doit respecter le délai de résiliation pour faire parvenir une notification de hausse, et celui-ci est de trois mois au moins. D’autre part, si cette même hausse de loyer avait été annoncée pour 1er juillet ou plus tard, elle ne serait pas valable puisqu’elle serait parallèle ou postérieure à l’entrée en vigueur du nouveau taux de référence.
Conclusion du bail
Ce raisonnement complexe est également valable lors de la signature d’un bail. Durant la période transitoire, le loyer sera fondé sur le taux de 4,5% si le bail commence avant l’entrée en vigueur du nouveau taux, mais à 4,25% si le bail commence le jour même ou après l’entrée en vigueur du nouveau taux.
Pour les Vaudois, le casse-tête se complique encore: la Banque Cantonale a en effet annoncé début mai qu’elle baisserait son taux à 4,25% le 1er juillet, ce que toute la presse a répercuté. Mais l’annonce n’est officielle que lorsque le Conseil d’administration avalise cette décision, et il ne le fera que le
26 juin prochain!
Tout cela vous donne mal à la tête? On vous comprend! Grâce à notre programme sur Internet, vous n’avez plus besoin de vous poser toutes ces questions.
Il suffit d’y entrer quelques informations imprimées sur votre bail, et il calcule automatiquement si vous avez droit à une baisse ou risquez une hausse de loyer. Et dans les deux cas, il rédige même le courrier nécessaire pour demander la baisse (car vous devez la demander) ou éventuellement contester la hausse de loyer. Tapez: www.bonasavoir.ch
Le Guide pratique du locataire, un ouvrage collectif rédigé par cinq avocats de l’ASLOCA et de Bon à Savoir, consacre également deux chapitres aux baisses et hausses de loyer, et donne aussi toutes les informations sur le bail en général, les résiliations, les défauts et réparations, la restitution des locaux, la sous-location, etc. (carte de commande en page 9). Christian Chevrolet
taux hypothécaire
Taux de référence en Suisse romande
Taux actuel 4,25%(*) 4,50% 4,50% 4,50% 4,75% 4,25% 4,50%
Nouveau taux – 4,25% 4,25% 4,25% 4,50% – 4,25%
Annonce de la baisse – 10.04 11.05 23.04 20.04 – 26.06
Entrée en vigueur – 31.07 1.07 31.07 1.07 – 1.07
(*) Le canton de Berne ne pratique plus de taux référentiel, ce qui est illégal: nous retenons donc le taux inférieur de sa fourchette.
