Immeuble vendu: quid de mon bail?
BAIL
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Bon à Savoir 07-2016
29.06.2016
Dernière mise à jour:
04.10.2022
Silvia Diaz
« Mon bail va de cinq ans en cinq ans, mais mon appartement vient d’être vendu. Le nouveau propriétaire m’a notifié le congé avec un préavis de trois mois seulement, au motif qu’il doit l’occuper immédiatement. N’est-il pas tenu de respecter l’échéance du contrat? »
Non, pas toujours. En principe, si l’immeuble est vendu, le bail passe à l’acquéreur avec tous les droits et les obligations qui en découlent. Mais la loi prévoit un privilège pour le no...
« Mon bail va de cinq ans en cinq ans, mais mon appartement vient d’être vendu. Le nouveau propriétaire m’a notifié le congé avec un préavis de trois mois seulement, au motif qu’il doit l’occuper immédiatement. N’est-il pas tenu de respecter l’échéance du contrat? »
Non, pas toujours. En principe, si l’immeuble est vendu, le bail passe à l’acquéreur avec tous les droits et les obligations qui en découlent. Mais la loi prévoit un privilège pour le nouveau propriétaire. Selon l’article 261 al. 2 let. a du Code des obligations, il peut mettre fin au contrat en observant le délai de congé légal (trois mois) pour le prochain terme local fixé par l’usage de son canton. Mais il doit impérativement faire valoir, pour lui ou ses proches, un besoin urgent, réel et actuel des locaux.
Si tel est le cas, il est alors tenu de résilier dès le prochain terme local possible, faute de quoi il est déchu de ce droit. Sur Vaud, par exemple, les échéances usuelles sont les 1er avril, 1er juillet et
1er octobre de chaque année. Si le bâtiment est acquis en décembre 2015, le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail de manière anticipée pour le 1er avril 2016.
S’il laisse passer cette échéance, il est alors contraint d’attendre la fin ordinaire du contrat pour donner le congé.
Face à la résiliation anticipée de son bail, le locataire a les moyens de réagir. Primo, il a toujours la possibilité de demander une prolongation auprès de la Commission de conciliation. Secundo, il peut contester le congé s’il doute du caractère urgent invoqué par le bailleur. S’il n’obtient pas gain de cause, il peut alors se retourner contre l’ancien propriétaire et lui réclamer des dommages et intérêts. Il peut exiger, par exemple, la différence de loyer entre un logement plus cher qu’il aurait trouvé et le prix qu’il aurait payé s’il avait pu rester jusqu’à la fin ordinaire de son bail.
Silvia Diaz
