Après avoir atteint un plancher historique, les taux hypothécaires sont à la hausse. Et tout laisse à penser que cette tendance devrait se poursuivre: les experts estiment en effet qu’on pourrait retrouver un taux moyen de 5%, mais excluent en même temps la flambée des années 92, où l’on avait atteint les 7%! Le prix des constructions, d’autre part, ont, eux aussi, augmenté. Autrement dit: le meilleur moment pour se décider à acheter ou construire une maison est passé, mais la conjoncture reste assez favorable.
Deux modèles
Une fois la décision prise, reste à trouver le financement. En se fondant (la plupart du temps) sur 20% de fonds propres et un amortissement de 1% de la dette, il existe deux grandes catégories de prêts hypothécaires:
– Le modèle à taux variables, qui reste le plus répandu, en Suisse romande du moins. Les banques prêtent 65% au 1er rang hypothécaire et 15% au 2e rang (moins avantageux). Les taux sont variables, donc aussi les intérêts. Avantage: les intérêts baissent en même temps que le taux. Désavantage: les intérêt augmentent en même temps que le taux...
– Le modèle à taux fixes, souvent privilégié, par les grandes banques surtout. Même répartition que ci-dessus (65% et 15%), mais le taux hypothécaire est fixé et ne varie pas (vers le haut comme le bas) durant une période déterminée, généralement entre 2 et 6 ans. Avantage: les intérêts n’augmentent pas en même temps que le taux. Désavantage: les intérêts ne baissent pas en même temps que le taux et, à moins de payer de coûteuses indemnités de dénonciation anticipée, le client est bloqué durant toute la période déterminée.
L’alternative
On l’aura compris: le premier modèle correspond aux personnes qui n’ont pas peur du risque, le deuxième à ceux qui préfèrent la sécurité. Mais nous sommes tous les mêmes: nous voudrions le beurre et l’argent du beurre. Voilà pourquoi la plupart des établissements proposent aujourd’hui un cocktail maison à partir des deux modèles de base: ils s’appellent Portfolio à l’UBS, Flex ou Mix au Crédit suisse, Benefit à la Banque Cantonale Vaudoise, etc.
L’idée est simple: jouer la sécurité lorsque les taux sont à la hausse (intérêt bloqué), mais profiter quand même des taux à la baisse! Pas de miracle cependant, de telles stratégies ont leur prix.
Prenons l’exemple de l’hypothèque BCV Benefit. Le montant de la demi-annuité (paiment semestriel) est fixé pour une durée déterminée (cinq ans). Elle comprend les intérêts et l’amortissement. Tous les six mois, le taux est réévalué en fonction de l’évolution des conditions du marché: s’il est à la baisse, l’amortissement augmente. S’il est à la hausse, l’amortissement diminue, ou est même provisoirement suspendu. Mais s’il augmente tant que la mensualité ne suffit plus, une «assurance» prend le relais. En résumé: on bénéficie, comme pour le taux fixe, d’une mensualité qui ne bouge pas, et si les taux baissent, on en profite en amortissant plus vite.
Chaque système correspond donc à des attentes différentes et c’est finalement au client de savoir ce qu’il veut payer (voir exemple dans tableau ci-contre) en fonction du risque à prendre.
Christian Chevrolet
Comparaison de trois prêts hypothécaires
simulée à notre demande par la Banque Cantonale Vaudoise
Achat: 500 000 fr. Taux variables Taux fixes BCV Benefit
Fonds propres: au en cas au au
100 000 fr. 17.03.2000 de hausse 17.03.2000 17.03.2000
Montant hypothéqué 400 000 400 000 400 000 400 000
Montant 1er rang 325 000 325 000 325 000 400 000
Taux d’intérêts 4% 5% 5.25% 4.87%
Amortissement 1% 1% 1% 1,06%
Montant 2e rang 75 000 75 000 75 000 inclus
Taux d’intérêts 5% 6.25% 6.25% dans
Amortissement 1% 1% 1% 1er rang
Intérêts hypothécaires 16 750 20 750 211 750 19 480
Amortissement 4000 4000 4000 4240
Mensualité totale 1729 2062 2146 1976
