Faut-il accepter un loyer trop cher?

Dans certains cas, on peut contester un loyer juste après l’avoir accepté en signant le bail. Mais il faut respecter certaines règles.

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Bon à Savoir 10-1998

14.10.1998

Sylvie Fischer

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En principe, le montant du loyer est considéré comme un élément essentiel du contrat de bail. Le locataire qui s’est déclaré d’accord de payer un appartement à un prix excédant ses moyens n’aura donc que ses yeux pour pleurer. Le contrat est conclu, et si c’est trop cher, il fallait y penser avant. La loi (art. 270 CO) autorise toutefois le locataire, dans certains cas, à contester le montant du loyer initial dans les trente jours qui suivent la mise à disposition de l’appartement.
Dans un arrêt récent*, le Tribunal fédéral précise que le locataire qui vient de signer un bail a un second droit à disposition: celui de prouver que le loyer permet au propriétaire d’encaisser un rendement excessif (art. 269 CO).
Ce droit ne peut lui être refusé, même si le loyer critiqué correspond à première vue au prix du quartier, et même si le locataire n’apporte pas d’emblée la preuve d’indices d’abus.
Tel était a priori le cas de l’affaire jugée par le TF, puisque la locataire d’un trois pièces et demie devait payer 1040 fr. par mois après remise en état partielle de l’appartement, alors que le précédent locataire payait déjà 930 fr. par mois. Mais cette nouvelle locataire, qui exigeait de ne payer que 624 francs par mois, avait le droit de savoir si le bailleur s’enrichissait abusivement sur son dos, une fois ses charges couvertes et après perception d’un loyer convenable pour ses locaux.
Les juges fédéraux renvoient donc la Chambre d’appel en matière de baux et de loyers du canton de Genève à sa copie et la prient d’effectuer quelques calculs.
C’est en effet à tort que cette juridiction a refusé d’examiner si l’appartement procurait au bailleur un rendement excessif, ayant fait une lecture erronée de la jurisprudence fédérale.
Signer, puis contester est donc possible. Pour limiter les risques, reste à le faire dans les règles:
–1) Le locataire qui conteste le loyer initial doit le faire dans les trente jours, devant l’autorité de conciliation; sinon, on considérera qu’il l’a accepté.
–2) Le locataire qui signe un bail trop coûteux, puis qui conteste le montant du loyer doit prouver qu’il se trouvait dans une situation difficile, qui l’a forcé à conclure un tel contrat. Par exemple, parce qu’il y a pénurie de tels logements, et que des circonstances personnelles (naissance d’un enfant, nouveau lieu de travail) rendaient déraisonnables le fait de renoncer à cette occasion.
–3)Autre possibilité de contester le loyer initial: lorsque le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au loyer précédent. La loi (art. 256a II CO) permet au locataire de connaître le montant du loyer payé par le précédent locataire.
–4) Si le locataire peut démontrer que le rendement de l’immeuble est exagéré, le bailleur ne pourra pas objecter que le loyer critiqué est dans la moyenne de ceux du quartier. Par contre, il pourra le faire s’il est difficile ou impossible de déterminer le caractère excessif du rendement, notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles anciens.
Sylvie Fischer
* Arrêt du Tribunal fédéral du
8 mai 1998; 4C.483/1997.

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