Passer par une institution de prévoyance pour contracter un crédit hypothécaire, c’est parfois possible, mais il faut le savoir! Cela peut même être une bonne alternative aux banques. De plus, en cas de départ de la caisse de pension, le prêt survit souvent à la relation employeur-employé.
Les institutions de prévoyance sont libres de vendre ces hypothèques ou non et les conditions varient fortement de l’une à l’autre. Comme l’indique le bref sondage (voir tableau), la caisse des CFF n’offre pas de taux fixes. Celle de l’Etat de Genève applique, elle, 0,25% de rabais sur les taux (variable et fixes) de la Banque Cantonale de Genève. Dans la pratique, le consommateur a donc intérêt à se renseigner auprès de sa propre caisse.
Quoi qu’il en soit, les institutions de prévoyance prennent garde à ne pas offrir des taux inférieurs au taux de rémunération du capital vieillesse de leurs affiliés (le minimum légal est de 2% en 2009). Si elles le faisaient, cela nuirait à leur mission première, à savoir faire fructifier leur argent afin d’assurer les retraites.
Souvent pour les seuls assurés
Le processus d’octroi d’un tel crédit est semblable à celui d’une banque. La caisse demande un dossier et s’assure que la capacité de financement est suffisante. Elle octroie ensuite un prêt (jusqu’à 80% de la valeur marchande), qui peut être exclusivement en 1er rang, comme à Genève. Aucune faveur n’est en principe accordée au propriétaire devant retirer son 2e pilier pour constituer ses fonds propres. L’opération sera la même que s’il passe par une banque. Quelques différences notables subsistent néanmoins.
- L’accès aux hypothèques est très souvent réservé aux seuls assurés. Ce n’est toutefois pas le cas à la fondation privée Abendrot, qui offre des crédits aux mêmes conditions aux non-affiliés.
- Les caisses de pension s’en tiennent aux taux qu’elles affichent, contrairement aux banques, avec lesquelles il est possible de négocier. Le (futur) propriétaire est donc tout de suite fixé, à défaut d’obtenir forcément le meilleur taux du marché.
- Il n’est pas toujours possible de contracter une hypothèque sur n’importe quel bien immobilier. Certaines caisses n’acceptent de financer que les résidences principales, comme celle des CFF.
Pas proposée partout
Sur les quelque 2500 caisses de pension suisses, seule une minorité, grosso modo 10%, propose ces crédits.
Ce faible nombre s’explique, car ces prêts peuvent poser un problème d’équité entre les affiliés. En effet, on peut considérer que les bénéficiaires d’une hypothèque sont avantagés par rapport aux autres assurés d’une même caisse, lesquels doivent se contenter des prestations traditionnelles. Pour éviter ce genre d’inégalité de traitement, bon nombre de caisses – Migros en fait partie – renoncent à proposer des prêts.
Les caisses publiques sont plus nombreuses à octroyer de tels crédits que les privées, de l’avis de tous les spécialistes approchés. Elles ont l’infrastructure nécessaire pour les gérer, contrairement aux petites caisses privées, qui abondent en Suisse.
Alors, entre les banques ou les caisses de pension, que choisir? Outre le taux lui-même, un argument idéologique peut entrer en ligne de compte. Les intérêts de l’hypothèque alimentent directement l’institution de prévoyance de l’assuré, et donc indirectement sa propre retraite. Ce ne sera pas le cas à la banque.
Nicolas Zeitoun
Pour télécharger le tableau comparatif des exemples de caisses, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
