Comprendre sa facture n’est pas toujours chose aisée. Quelles pièces demander? Et quels sont les frais réellement dus? Quelques pistes pour mieux comprendre.
1 / Tous les locataires sont-ils tenus de payer des charges en plus du loyer?
Non. Le bail doit clairement mentionner les frais accessoires et préciser s’ils sont à la charge du locataire. Une formulation floue telle que «frais généraux» ou «acompte de charges» ne suffit pas, de même qu’un renvoi à des conditions générales préimprimées. Le plus souvent, les frais sont prélevés sous forme d’acomptes mensuels qui comprennent le chauffage et l’eau chaude. Certains baux peuvent légalement prévoir de facturer d’autres montants, comme la taxe d’épuration, la conciergerie, l’électricité générale, l’eau froide ou l’abonnement au téléréseau.
2 / J’ai reçu ma facture annuelle et j’aimerais la vérifier. Comment faire?
Il faut demander par écrit le décompte détaillé des frais ainsi que leur répartition et mentionner, dans votre courrier, que, dans l’attente de la vérification des pièces, le paiement du supplément est suspendu. Le bailleur est tenu de vous remettre ces documents et ne peut exiger que vous vous déplaciez à son bureau. Il n’a pas non plus le droit de facturer cet envoi. Il peut, en revanche, s’opposer à transmettre des pièces justificatives originales (factures), mais doit, sur demande, vous faire parvenir les copies ou vous permettre de les consulter chez lui.
3 / J’ai remarqué que je payais depuis des années des charges non mentionnées dans mon bail. Puis-je les récupérer?
Oui. Si vous vous êtes acquitté à tort de montants qui n’étaient pas stipulés dans le contrat, vous avez le droit d’être remboursé les dix dernières années, selon les règles sur l’enrichissement illégitime. Si le bailleur refuse, vous avez une année pour agir en justice à partir du moment où vous avez constaté l’erreur.
4 / Mon bail mentionne un acompte de chauffage et eau chaude, mais mon décompte inclut des frais, comme le ramonage, la surveillance ou des frais administratifs. Puis-je les contester?
Non. Si le chauffage et l’eau chaude sont prévus dans votre contrat, les dépenses qui sont directement liées à leur production peuvent être reportées sur le locataire. Les montants que vous mentionnez en font partie, au même titre que les frais de combustible ou l’énergie électrique de la chaudière. La taxe d’épuration ou les frais de conciergerie n’ont rien à voir avec le chauffage, et doivent donc être mentionnés à part sur le bail.
5 / Mon décompte indique un montant important pour le détartrage du boiler. Est-ce à la charge des locataires?
Oui, mais seulement si les locataires doivent payer l’eau chaude (lire la question précédente). Le détartrage du boiler d’une installation générale ne se fait cependant pas chaque année, car il s’agit de travaux d’importance.
Au vu du coût, le bailleur est tenu de répartir la facture sur trois exercices au moins. Tel est également le cas pour la révision de la citerne et l’ébouage des conduites. En revanche, les pièces de remplacement sont totalement à la charge du bailleur.
6 / Comment se répartissent les frais accessoires entre les locataires?
Pour le chauffage et l’eau chaude, la répartition se fait le plus souvent en fonction des données relevées sur les compteurs individuels. S’il n’y en a pas et qu’il y a une chaudière centralisée, les frais de celle-ci s’estiment à environ 76% pour le chauffage et 24% pour l’eau chaude. Chaque part est ensuite divisée par le total des volumes, puis multipliée par les mètres cubes de l’appartement.
Pour les autres frais accessoires, la méthode la plus courante consiste à les diviser par les mètres carrés totaux d’un immeuble, puis à multiplier le résultat par la surface du local concerné. Comme il n’y a pas de façon uniforme et reconnue de procéder aux calculs des charges, le bailleur se doit de donner, sur demande du locataire, toute explication utile à la compréhension de son décompte.
Silvia Diaz
