Les loyers proposés sur le marché ne sont, en principe, pas plafonnés. Le bailleur doit cependant se plier à quelques règles strictes qui permettent au locataire de ne pas toujours tout accepter!
1 - Dans que cas peut-on revenir sur le loyer initial?
Si l’une des conditions suivantes au moins est réunie: le locataire a été contraint de conclure le contrat par nécessité personnelle ou familiale; le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (plus de 10%) ou si l’on se trouve en période de pénurie sur
le marché du logement (tel est le cas si le taux d’appartements vacants dans la région est inférieur à 1,5%).
2 - Comment faire pour obtenir une diminution au début du bail?
Il faut adresser une requête écrite à la Commission de conciliation du lieu de situation de l’immeuble dans les trente jours qui suivent l’état des lieux d’entrée et la remise des clés. Le locataire est ainsi à l’abri d’un refus du bailleur de lui remettre l’appartement. Si un accord n’est pas trouvé devant la commission, il faudra alors saisir le tribunal rapidement. Tant que la procédure n’est pas terminée, le loyer est dû comme le prévoit le contrat de base. S’il s’avère finalement abusif, le locataire aura droit au remboursement rétroactif de ce qu’il a payé en trop, depuis le début du bail.
3 - Est-ce toujours obligatoire, pour le bailleur, d’utiliser une formule officielle au changement de locataire?
La loi prévoit que les cantons peuvent rendre ces formules obligatoires en cas de pénurie de logements. Celles-ci indiquent au locataire l’ancien loyer, les motifs de l’augmentation, les délais afin de contester la hausse et les autorités compétentes pour traiter le litige. En principe, le droit de contester le loyer est de trente jours dès la remise des clés. Si un propriétaire omet de fournir, au début de contrat, une formule officielle obligatoire, le locataire peut alors contester le loyer initial en tout temps, et même des années après la conclusion du bail.
4 - Sur quoi les bailleurs se fondent-ils pour augmenter les loyers, alors que les taux hypothécaires baissent?
Le motif le plus couramment utilisé est l’adaptation aux loyers du marché. La loi prévoit cette possibilité, mais, en cas de contestation, le propriétaire doit alors démontrer que, dans le quartier, il y a au moins cinq ou six appartements de propriétaires différents qui sont comparables à l’objet litigieux. Cela par rapport à l’état d’entretien, l’équipement et l’année de construction de l’immeuble notamment. Pour se défendre, le locataire peut aussi invoquer que l’appartement a un rendement excessif, c’est-à-dire qu’il rapporte au bailleur plus que le taux maximal admis par la jurisprudence. Dans un tel cas, le propriétaire a l’obligation de transmettre toutes les informations demandées, par exemple l’acte de vente de l’immeuble, afin de confirmer ou non cette suspicion.
5 - J’ai contesté, mais j’ai peur que mon bailleur me mette à la porte…
Tant qu’une procédure est en cours, le locataire est particulièrement protégé. Une résiliation émanant du propriétaire est annulable tant que dure le procès. Cette couverture s’étend même aux trois ans qui suivent la fin du litige, dans la mesure où le locataire a obtenu gain de cause ou a conclu un quelconque accord avec son propriétaire.
6 - Est-ce possible de contester un loyer initial qui n’a pas augmenté?
Oui. La loi ouvre une possibilité de contestation non seulement en cas de hausse significative, mais également lorsque la région subit une pénurie de logements. Il se peut alors que le précédent occupant de l’appartement ait payé trop cher sans jamais avoir ouvert une procédure. Si un calcul de rendement démontre que tel est bien le cas, un rabais est possible pour le nouveau locataire qui conteste et on peut descendre parfois au-dessous du précédent loyer. Cette réduction ne s’applique pas rétroactivement au locataire précédent.
Silvia Diaz
