Il n’est pas toujours facile de trouver le bon appartement au juste prix. Et, quand la perle rare est enfin dénichée et qu’on se croit tranquille chez soi, le loyer peut parfois continuer de prendre l’ascenseur. Petite liste des principaux cas où le bailleur est légitimé à demander une rallonge en cours de location.
Modification des paramètres de référence
Le taux hypothécaire et l’indice des prix à la consommation (coût de la vie) sont les principaux paramètres de fixation des loyers en cours de bail. Depuis de nombreuses années, ils affichent une tendance fortement baissière, permettant aux locataires qui en font la demande de bénéficier d’une diminution. Mais, si ces indices de références se remettent à monter dans le futur, les bailleurs pourront procéder à des réajustements. Exemple: si le taux de référence passe un jour à 2%, les locataires dont le loyer a été fixé sur une base de 1,75% (dernier résultat connu) pourront se voir augmenter de 3%.
Plus-value ou grosses rénovations
Une hausse peut également se défendre si le bailleur engage des travaux importants générant une plus-value à l’objet loué. C’est également le cas lorsque de grosses rénovations sont entreprises comme l’agencement complet d’une cuisine ou le remplacement des tuyauteries de l’immeuble. En revanche, le simple entretien d’un appartement (peinture, ponçage des parquets, etc.) ne justifie aucune augmentation, car il fait partie des obligations du propriétaire.
En principe, les prestations supplémentaires peuvent être répercutées sur les loyers à raison de 50% à 70% de leur coût de revient. Mais cela peut grimper parfois jusqu’à 100%, selon la part d’amélioration apportée à l’objet loué. Plus on se rapproche de la rénovation pure, moins la douloureuse sera élevée. Ainsi, le bailleur devra prendre 50% des travaux à sa charge s’il remet en état les façades, mais pourra répercuter jusqu’à la totalité des investissements s’il équipe l’immeuble d’une piscine.
Les coûts doivent être amortis – et donc répartis – sur plusieurs années selon la durée de vie des installations concernées. Le calcul est complexe, et il y a tout intérêt à le faire vérifier par un spécialiste. Dans la hausse appliquée, le propriétaire doit aussi réadapter tous les paramètres de référence. Ainsi, si le locataire peut prétendre à une baisse de 40 fr. par mois en raison de la baisse des taux hypothécaires et que l’augmentation relative aux seuls travaux représente 100 fr. mensuels, la majoration totale sera de 60 fr.
Adaptation aux loyers du quartier
Le bailleur a aussi la possibilité de faire grimper le loyer en cours de contrat pour l’adapter aux prix du quartier. Et cela, sans tenir compte de l’évolution du taux hypothécaire et de l’IPC. Il n’est légitimé à le faire que si le montant payé par le locataire est vraiment bas, et qu’il n’a pas été modifié – à la hausse ou à la baisse – durant les cinq à sept années qui précèdent l’adaptation souhaitée.
Si le locataire conteste cette augmentation, il appartient au propriétaire de démontrer que le nouveau montant réclamé se situe dans les limites du prix du marché. Il doit ainsi produire la preuve (difficile) que, dans le même quartier – au moins cinq ou six objets similaires (dimensions, situation, état, équipement, etc.) sont loués à un tarif supérieur au bien litigieux Mais le bailleur ne peut pas prendre comme objets comparatifs des logements qui lui appartiennent déjà.
Comment contester une hausse
Notons encore que les augmentations de loyer ne sont valables que si le bailleur utilise une formule officielle agréée par le canton. Il doit respecter le préavis contractuel du contrat plus dix jours et l’échéance du bail. Si le motif paraît abusif ou les calculs inexacts, le locataire a le droit d’adresser une requête en contestation à la Commission de conciliation en matière de bail à loyer dans un délai de trente jours dès réception de l’avis. S’il omet de le faire, la hausse entrera en vigueur quand bien même elle n’est pas fondée.
Silvia Diaz
Notre calculateur: Ai-je droit à une baisse de loyer ?
