1. La façade a trente ans et s’est noircie avec les années. Il faudrait la repeindre. Quelle majorité faut-il réunir pour lancer les opérations?
Une décision prise à la majorité simple suffit. Par exemple, six voix pour sur dix copropriétaires. Il s’agit ici de travaux d’entretien que la loi considère comme nécessaires, car ils ont pour but de maintenir la valeur et l’utilité du bâtiment.
2. Comment compter les voix lors de l’assemblée?
Le principe est celui du vote par tête. Chaque copropriétaire a donc une voix, indépendamment du nombre de lots qu’il possède. Mais le règlement peut aussi prévoir une voix par lot. Les propriétaires communs d’une unité d’étage, par exemple un couple qui possède un appartement, n’ont droit qu’à un seul vote pour leur lot.
3. S’il n’est pas possible de réunir les suffrages nécessaires, y a-t-il un autre moyen pour contraindre la PPE à effectuer ces rénovations?
Oui. Chaque copropriétaire peut, individuellement, s’adresser au juge pour exiger, aux frais de la PPE, la réalisation de travaux d’entretien nécessaires sur les des parties communes, même s’ils ne sont pas urgents.
4. Si nous souhaitons, en plus de la réfection de la peinture de la façade, poser aussi une isolation périphérique, la majorité simple suffit-elle aussi?
Non. Car il ne s’agira plus d’entretien seul, mais de travaux utiles qui augmentent la valeur ou le rendement de l’immeuble. Dans ce cas, il faudra recueillir la double majorité des voix et des quotes-parts. Sur une PPE de 10 copropiétaires et 10 lots totalisant 1000 millièmes, il faut donc que six d’entre eux, dont les unités d’étage représentent ensemble au moins 501 millièmes, soient d’accord.
5. Un des copropriétaires prétend que, s’il vote contre cette rénovation, il n’aura rien à payer. Est-ce vrai?
Non. Si les règles de majorité requises sont respectées, le coût des travaux doit être réparti entre chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part. Qu’il soit d’accord ou non.
6. Une canalisation a cédé dans les caves. Ni l’administrateur ni les autres copropriétaires ne sont joignables. Que faire?
Vous pouvez faire intervenir vous-même un professionnel, aux frais de la PPE, car la réparation est urgente. C’est le cas lorsque le bâtiment subit ou risque de subir un dommage important.
7. J’habite dans une copropriété où vivent des gens assez fortunés. Ils veulent construire une piscine commune et je suis le seul à m’y opposer. Devrai-je quand même passer à la caisse?
Non. Cette construction n’est ni nécessaire ni utile: elle rend seulement l’immeuble plus luxueux. La loi qualifie ces travaux de «somptuaires»: ils ne peuvent être acceptés qu’à l’unanimité. Vos voisins ne peuvent vous les imposer que si vous ne subissez pas d’entrave durable, et qu’ils prennent en charge tous les frais.
8. Je ne suis pas d’accord avec une décision de l’assemblée qui prévoit d’installer deux machines à laver supplémentaires dans la buanderie. J’estime que les règles de majorité n’ont pas été respectées. Que faire?
Vous devez vous adresser au juge pour faire annuler cette décision. Attention au délai: il faudra agir en justice dans le mois à compter du jour où vous en avez eu connaissance.
9. Un des copropriétaires voudrait installer une borne de recharge pour sa voiture électrique dans le garage commun, reliée à son compteur. Doit-il demander l’autorisation de la copropriété si c’est lui qui paie tout?
Oui. Car l’installation est réalisée dans les parties communes. Et, dans la mesure où il s’agit de travaux «utiles» (voir point 3), la double majorité est nécessaire.
10. Notre règlement de PPE précise que le carrelage et la peinture intérieure des balcons sont des parties privatives. Or, il va falloir tout casser à cause d’un problème d’étanchéité dans la dalle. Qui va payer les travaux de remise en état?
Les frais devront être répartis entre tous les copropriétaires, car ils sont rendus nécessaires à cause d’un défaut dans les parties communes du bâtiment. Mais vous n’obtiendrez peut-être pas une
indemnisation complète. La PPE ne doit en effet vous rembourser que la valeur résiduelle, et non
à neuf, des installations endommagées.
Silvia Diaz
