1. Est-il obligatoire de fournir une garantie pour un appartement?
Non. Le locataire ne doit la verser que si le contrat la prévoit. Elle n’est donc pas obligatoire dans tous les cas: le bailleur reste libre d’en imposer une, ou pas.
2. A combien elle se monte au maximum?
Le plafond est fixé à trois mois de loyer net pour les habitations et leurs dépendance (garage, place de parc, etc.). Les autres biens (locaux commerciaux ou de loisirs) sont soumis à la liberté contractuelle, il n’y a pas de maximum légal les concernant.
3. Mon propriétaire a déposé la caution que je lui ai versée sur son compte courant. Est-ce légal?
Non. L’article 257e du Code des obligations impose au bailleur de déposer les sûretés sur un compte bloqué au nom du locataire. S’il viole cette obligation et ne répare pas son erreur, il s’expose à des poursuites pénales.
4. J’ai fait appel à une société de cautionnement, mais mon bailleur ne veut pas en entendre parler, en a-t-il le droit?
Oui. Le droit ne prévoit pas que le propriétaire soit tenu d’accepter d’autres formes de garanties qu’un montant en espèces consigné dans une banque. S’il est fermé à d'autres solutions que le cash, mêmes très fiables, il n’y a pas de moyen juridique de le contraindre à changer d’avis.
5. J’habite le même logement depuis vingt ans. Le bailleur exige soudain que je verse trois mois de caution, alors que mon contrat ne prévoit rien. Suis-je tenu de le faire?
Non, sauf si des circonstances exceptionnelles le justifient. Si tel est le cas, le bailleur doit modifier le contrat en respectant le préavis et les échéances. Il doit aussi utiliser un formulaire officiel de nouvelles prétentions qui indique ses motivations (par exemple, une dégradation de la situation financière du locataire). Si les raisons évoquées ne tiennent pas la route, la modification peut être contestée en justice.
6. J’ai deux loyers de retard et le bailleur menace de résilier mon contrat. Puis-je exiger qu’il se serve d’abord sur la garantie?
Non. Les sommes déposées à la banque sont destinées à couvrir les loyers impayés ou des dégâts commis à l’appartement jusqu’à la fin du bail. Le locataire n’a pas le doit de compenser des dettes qu’il aurait envers son bailleur avec cette caution.
7. Mon bailleur peut-il se servir sur la garantie sans mon accord?
Non. La somme est bloquée et personne ne peut en disposer librement. Le propriétaire ne peut y toucher que dans trois cas: le locataire l’y autorise expressément, il obtient gain de cause dans une procédure judiciaire ou il notifie une poursuite qui n’est pas frappée d’opposition. Certains cantons se montrent encore plus sévères et exigent soit une double signature, soit une décision de justice exécutoire: les démarches de poursuites ne sont pas suffisantes.
8. J’ai contesté le loyer initial de mon appartement et obtenu en justice une diminution de 300 fr. par mois. Puis-je demander à ce que ma garantie soit également revue à la baisse?
Oui. Le locataire qui a obtenu une baisse au début du contrat peut exiger que la caution soit réduite de telle manière à ce que la somme bloquée à la banque ne dépasse pas trois mois de loyer net.
9. Puis-je disposer des intérêts bancaires que génère ma garantie?
Oui. Les revenus produits par les sommes bloquées, même s’ils sont anecdotiques par les temps qui courent, appartiennent au locataire et non au bailleur. Il est donc possible de les encaisser avant d’avoir quitté le logement.
10. A la fin du bail, dans quel délai un bailleur doit-il libérer la garantie s’il n’y a pas de litige?
La loi ne fixe malheureusement pas de délai particulier au propriétaire pour s’exécuter. Mais, si ce dernier n’intente aucune procédure ou poursuite dans l’année qui suit la fin du bail, le locataire a le droit d’exiger de la banque la libération des sûretés en sa faveur.
Silvia Diaz
