« J’ai appris que mon bailleur envisageait de résilier les baux, car nos loyers ne sont pas assez élevés à son gôut. Est-il autorisé de donner le congé pour relouer plus cher? »
Oui, mais les conditions sont strictes. Le propriétaire doit démontrer, en cas de procédure, qu’il pourrait légalement prétendre à un revenu plus élevé. Pour le déterminer, seuls deux critères sont admissibles: le loyer encaissé doit lui procurer un rendement insuffisant ou être inférieur aux prix usuels du quartier.
Le calcul du rendement est la règle si l’immeuble a été acquis il y a moins de trente ans. Résumé de manière synthétique, les loyers sont trop bas lorsqu’ils ne permettent pas au bailleur de réaliser un intérêt entre 2% et 3,5% – en fonction de l’âge de la construction – sur les fonds propres qu’il a investis dans le bâtiment. Le pourcentage admissible ne peut dépasser que de peu le taux hypothécaire de référence suisse, qui est actuellement très bas. Par les temps qui courent, les prix des appartements ont donc plutôt tendance à être abusifs que le contraire.
Si l’immeuble est ancien et qu’un calcul de rentabilité n’est pas possible, le propriétaire peut alors se baser sur les loyers comparatifs. Mais les objets et les critères de comparaison sont nombreux (situation, âge, état, etc.) Le bailleur échoue souvent à apporter les preuves nécessaires: il ne peut se contenter de produire, à titre d’exemple, la liste des petites annonces du journal local ou des statistiques.
Le locataire touché par un congé économique a ainsi tout intérêt à le contester en justice, car, même dans les rares cas où le bailleur arrive à prouver qu’il ne gagne pas «assez», il lui est possible d’obtenir une prolongation pouvant aller jusqu’à quatre ans. Silvia Diaz
