Vacarme, échaffaudages, poussière, hausses de loyer à craindre: les inconvénients liés à la rénovation d’un immeuble sont nombreux et angoissants. Le locataire doit souvent prendre son mal en patience avant de profiter d’un logement tout neuf. Il n’est toutefois pas tenu de tout supporter sans broncher.
1. La gérance nous informe que de grosses rénovations auront lieu l’année prochaine. Puis-je exiger un planning et un descriptif des travaux prévus?
Oui. Selon le contrat cadre romand, qui a force de loi dans toute la Suisse romande, le locataire doit avoir l’opportunité de donner un avis (consultatif) sur les rénovations envisagées et peut solliciter des renseignements supplémentaires. Il doit, sauf en situation d’urgence, être informé suffisamment à l’avance des interventions prévues, ainsi que de leurs modalités. Sauf cas particulier (contrat de longue durée par exemple), le bailleur doit prévenir ses locatataires à temps pour que ceux qui ne souhaitent pas supporter le chantier puissent donner leur congé en respectant le délai de préavis et l’échéance contractuelle.
2. Certains des travaux envisagés me paraissent inutiles, puis-je m’y opposer?
C’est possible en théorie, mais compliqué en pratique. La loi est vague et se borne à indiquer que le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier l’objet que si les travaux peuvent être raisonnablement imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié. Comme la limite entre ce qui doit être toléré ou non n’est pas aisée à placer, il est souvent nécessaire de faire une analyse au cas par cas.
Les travaux d’entretien ou de mise en conformité sont dans tous les cas être admissibles. Et si le remplacement de l’ensemble de la tuyauterie contraint de démolir les cuisines et salles de bains, même en bon état, un réagencement par des équipements modernes est légal. Mais lorsque le propriétaire décide de modifier l’objet loué en ajoutant des installations purement supperflues qui auront un impact important sur les loyers, les locataires peuvent s’y opposer avec plus de succès. On citera, en guise d’exemple, la contruction d’une piscine ou l’ajout d’une mosaïque coûteuse au lieu de simples catelles pour des raisons esthétiques.
3. Ai-je le droit d’être dédommagé?
Oui. Même s’il s’agit de travaux nécessaires au bon entretien de l’immeuble, le locataire a le droit à une réduction sur son loyer net s’il ne peut pas utiliser son logement conformément à ce qui a été convenu. La baisse est proportionnelle à l’ampleur des nuisances subies. Elle peut aller de 10% si les interventions sont légères et extérieures aux appartements (échaffaudage pour la réfection de la façade, par exemple) à 60% en cas de rénovation complète des locaux (privation de cuisine ou de salle de bains, bruit très important, gravats, etc.). Cette indemnité peut être demandée à la fin du chantier, pour l’ensemble de la période concernée. Afin d’étayer une telle demande, il est conseillé aux locataires lésés de conserver un maximum de preuves des nuisances subies: photos, enregistrements, calendrier où seront consignés les jours et les horaires des interventions, etc.
4. Les travaux prévus étaient nécessaires compte tenu de l’état de dégradation de l’immeuble. Mon loyer peut-il être augmenté quand-même?
Oui. La loi assimile les travaux d’entretien de grande envergue ou les améliorations énergétiques à des investissements apportant une plus-value. Ils peuvent donc être répercutés en partie sur les loyers selon un calcul relativement complexe. Mais le bailleur ne peut procéder à aucune hausse tant que le chantier n’est pas terminé et payé. Il doit également respecter le préavis et l’échéance du contrat de bail. Les facteurs de baisse entrent également en ligne de compte: si le locataire n’a jamais demandé d’adaptation au taux hypothécaire, la diminution à laquelle il aurait droit à ce titre viendra en déduction de l’augmentation consécutive aux travaux.
Silvia Diaz
