A l'heure d'acheter une maison ou un appartement, chaque propriétaire priorise ses critères de sélection: prix, calme, jardin, proximité de la ville, des écoles, des transports, du lieu de travail, etc. Il est rare, toutefois, de trouver la perle rare qui réunisse la quasi-totalité des exigences. Si on veut avoir le choix et trouver pas cher, il faut – par exemple – viser le Jura ou le Val-de-Travers. Mais ces avantages vont devenir un problème au moment de revendre, car ces régions sont parmi les moins prisées de Suisse romande. A l'inverse, Lausanne ou Genève sont très chères, mais restent une cible pour les investisseurs, car la valeur des biens immobilier ne cesse d'y progresser.
11 critères, 300 variables
Pour mieux s'y retrouver, la société Wüest & Partner publie, chaque semestre, un rating pour les appartements en PEE et un autre pour les maisons individuelles, en se fondant sur la comparaison de 11 critères primordiaux sur le plan purement économique, donc sans tenir compte des caractéristiques du bien en lui-même. On les retrouve dans le tableaucomparatif des appartements en PPE sous les lettres A à K.
- A – Accessibilité: les moyens de transport et les aéroports sont-ils proches?
- B – Qualité des infrastructures: accès aux hôpitaux, aux commerces et aux autres commodités.
- C – Dynamique démographique: quelle est la croissance de la population?
- D – Evolution du nombre d’emplois.
- E – Attractivité des communes: s’agit-il d’une commune touristique, d’un grand centre, d’une agglomération, etc. Est-elle proche d’une station de ski, d’un lac, d’une centrale nucléaire, etc.
- F – Fiscalité: imposition des personnes physiques par commune.
- G – Dynamique du marché de la construction: quel est le nombre et l’évolution des demandes et des autorisations de permis de construire ainsi que ceux des bâtiments en cours de construction?
- H – Attractivité du parc immobilier.
- I – Liquidité du marché: elle est établie en fonction du nombre d’annonces disponibles en pourcentage du parc immobilier.
- J – Risque de vacance (appartements qui ne trouvent pas preneur): il est calculé à partir du taux de vacance actuel des logements et de son évolution.
- K – Evolution des prix: elle correspond aux prix d’offres moyens et à l’évolution des prix.
Des notes de 1 à 10
Chaque critère est noté en fonction de nombreuses variables (300 au total) entre 1 (excellent) et 10 (extrêmement mauvais). La note globale est une synthèse de chaque rating, qu'il convient de nuancer en fonction de l'usage. Exemple: l'évolution du nombre d'emplois (critère D) est plus importante pour l'emplacement d'un bureau que pour une habitation privée.
Le classement final se fonde sur les régions MS (mobilité spatiale) dessinées par l'Office fédéral de la statistique. C'est ce qui explique certaines notes a priori étonnantes. Ainsi, l'attractivité des communes (E) est considérée comme «mauvaise» à Morges car elle concerne également des petites localités rurales nettement moins prisées que le chef-lieu du même nom.
Sans surprise, l'arc lémanique reste privilégié, des régions comme Genève, Lausanne et Vevey se voyant attribuer la mention «bon». Mais l'excellence reste le privilège de la Suisse alémanique, puisque seules Zurich, Thoune et Zimmerberg affichent la note 1. A l'inverse, les régions rurales affichent les moins bonnes appréciations.
Christian Chevrolet
