Les taux étant au plus bas depuis dix ans, les experts ne cessent de chercher à savoir quand ils vont enfin remonter. Et, à défaut de pouvoir le faire avec précision, ils ne se privent pas de communiquer haut et fort le résultat de leurs tergiversations, presque toujours pour conclure à une majoration plus ou moins imminente. Tel fut encore le cas au début de l’année dernière*, où, à la suite d’une très légère hausse des taux hypothécaires de longue durée, les banques et autres comparateurs en ligne prédisaient une nouvelle ère difficile pour les propriétaires. Or, deux mois plus tard, les chiffres retrouvaient un niveau inférieur à ceux relevés en 2016! L’expérience vient de se renouveler récemment. Plusieurs articles publiés dans la presse, parfois signés par les représentants des banques eux-mêmes, rappellent que la Réserve fédérale américaine espère encore donner deux ou trois tours de vis monétaires avant la fin de l’année, ce qui signerait la fin de sa politique des taux bas. Et, comme la zone euro ferait de même, un renchérissement des hypothèques à taux fixes serait programmé.
Pas de fumée sans feu
La courbe ci-contre (p.15) démontre qu’il n’y a jamais de fumée sans feu. On constate, en effet, une légère hausse des taux fixes entre janvier et février 2018, ceux d’une hypothèque fixe de 5 ans passant d’une moyenne de 1,18% à 1,32%. Mais, à la mi-avril, la barre a retrouvé son niveau du début de l’année, parmi les plus bas depuis 30 ans!
«Un simple coup d’œil sur les taux interbancaires (SWAP) montre que le revirement n’est pas imminent, explique Roland Bron, directeur romand du groupe VZ. Ils expriment, en effet, l’évolution prévue par les principaux acteurs du marché, comme les banques et les assurances. Si leur courbe est plate, c’est que les acteurs s’attendent à une baisse des taux. Si, au contraire, elle monte abruptement, c’est une hausse à laquelle il faut s’attendre. Or, aujourd’hui, elle est stabilisée entre ces deux extrêmes. La majorité des acteurs estime que les taux resteront négatifs en Suisse jusqu’en 2022.»
Expliquer le financement
Autrement dit: les emprunts fondés sur le taux Libor ont encore quelques beaux jours devant eux. Pour s’en assurer, il faut comprendre comment fonctionne le financement des hypothèques traditionnelles. Les banques les alimentent grâce à l’argent de l’épargne, qui n’est actuellement presque plus rémunérée. Normalement, il faudrait même payer pour placer son argent, puisque les taux directeurs sont négatifs. Les banques y ont, toutefois, renoncé pour préserver leur clientèle privée. Donc, si elles demandent, par exemple, un intérêt de 1,2% pour une hypothèque de cinq ans, ce pourcentage correspond à leur marge.
La démarche est presque similaire avec une hypothèque Libor, sauf que l’intérêt est fixé sur le taux du même nom. Il est, aujourd’hui (en Suisse et sur six mois) à – 0,75%. Donc, normalement, l’intérêt de l’hypothèque devrait être de 0,25% environ, puisque la marge bancaire moyenne est de 1%. Mais, là aussi, le raisonnement est biaisé, car si les banques l’appliquaient avec un taux de base négatif qu’elles n’imposent pas à l’épargne, leur marge serait considérablement réduite. Elles vont donc demander un intérêt de 1%, environ tant que le taux Libor est négatif. Et, par conséquent, les hypothèques Libor ne vont donc pas augmenter tant que leur taux de référence ne sera pas redevenu positif. Comme aucun mouvement brusque n’est attendu, cela laisse du temps.
Répartir l’emprunt
«Voilà pourquoi nous recommandons toujours à notre clientèle de miser sur les hypothèques Libor et de garder au plus un tiers d’hypothèque fixe, commente Roland Bron. Nous avons fait le calcul: le coût moyen d’un prêt Libor de 500 000 fr. durant dix ans (2007 à 2016) s’est monté à 84 500 fr., contre 148 000 fr.
avec deux hypothèques à taux fixe sur cinq ans, ce qui représente une économie de 63 500 fr.! Et en cas de hausse effective, les propriétaires pourront toujours convertir une tranche supplémentaire, notamment en utilisant les possibilités du forward.» (Lire encadré).
* Lire notre article «Quand le soufflé des taux se dégonfle» sur bonasavoir.ch
Christian Chevrolet
Eclairage
Anticiper le risque du Libor
Si les détenteurs d’une hypothèque Libor constatent que les taux évoluent à la hausse et veulent convertir leur emprunt à un taux fixe, ils doivent respecter un délai qui est, généralement, de trois ou de six mois. Il ont alors, comme les propriétaires qui souhaitent anticiper le renouvellement de leur hypothèque fixe, la possibilité de demander ce qu’on appelle un «forward». Cela consiste à bloquer le taux de la future hypothèque au cours du jour, moyennant une
surprime.
Exemple calculé avec le tableau p.14: une personne qui souhaitait, le 20 avril dernier, bloquer le taux du renouvellement de son hypothèque fixe (10 ans) arrivant à terme le 20 avril 2019, pouvait signer ce prolongement avec un intérêt de 1,60 + 0,18 = 1,78% à PostFinance. Pour un emprunt de 500 000 fr., cela représente un supplément total de 9000 fr. Si, d’ici à un an, le taux proposé par le même institut est plus élevé que 1,78%, c’est une affaire. Si, au contraire, il est moins élevé, c’est un bide.
A moins d’avoir la chance d’être dans une banque qui ne demande rien pour une telle anticipation (cf. tableau). Ou d’avoir la possibilité de changer de banque, ce qui ne sera pas le cas si vous avez plusieurs hypothèques avec des termes différents pour un même bien immobilier.
Se tenir informé
Pour anticiper le risque, les détenteurs d’une hypothèque Libor doivent donc continuellement se tenir informés de l’évolution du marché monétaire. Depuis trois ans, chaque jour ouvrable, Bon à Savoir relève les taux fixes publiés par les principaux acteurs en Suisse romande. Les résultats sont désormais également visibles sous forme de courbes, avec possibilité de comparer celle de sa banque avec la concurrence, ainsi qu’une moyenne fondée sur le Libor.
Pour nos abonnés
Alerte automatique
Autre innovation intéressante: vous pouvez désormais vous inscrire et fixer le taux de l’hypothèque Libor à partir duquel vous souhaitez être averti pour éventuellement réagir. Si et quand ce sera le cas, vous recevrez automatiquement une alerte par courriel.
Rendez-vous sur bonasavoir.ch
⇨ Outils et calculateurs
⇨ Taux hypothécaires du jour.
