Quand on contracte un crédit de construction, la banque libère les fonds nécessaires au chantier et règle les factures après les avoir vérifiées. Traditionnellement, ce n’est qu’une fois les travaux terminés qu’on passe à la consolidation: le crédit se transforme alors en contrat hypothécaire sur la durée.
Le crédit de construction est facturé au taux variable majoré d’une commission trimestrielle (voir tableau). Le jour de notre relevé, l’intérêt variait entre 2,25 % et 2,90 %, sans compter 0,25 % de commission trimestrielle. Or, dans le contexte actuel, la note est particulièrement salée.
A la même date, en effet, un taux bloqué à cinq ans se négociait entre 1 % et 1,48 %, et celui à dix ans, entre 1,49 % et 1,90 %*. En admettant que le chantier dure un an, une différence de 1,5 %, voire de 2 % sur une dette de 800 000 fr. représente un surcoût de plusieurs milliers de francs. Surcoût qui varie selon le moment où les factures arrivent, les entreprises générales étant souvent plus pressées de les envoyer que les artisans mandatés par le biais d’un architecte.
La bonne nouvelle, c’est que les banques proposent aujourd’hui d’autres formules pour profiter des taux bas. «Nos clients ont accès à nos différents modèles hypothécaires dès le début du chantier», illustre Philippe Thévoz, porte-parole de Raiffeisen Suisse.
Consolidation par tranches
La première option consiste à consolider le crédit au fur et à mesure des travaux, en procédant par tranches. Les contrats peuvent être adossés au Libor (Raiffeisen, Credit Suisse, Banque Migros, UBS) ou à un taux fixe pour une durée déterminée. Parmi les six établissements de notre sélection, cinq (Cler, Credit Suisse, Migros, Raiffeisen et UBS) proposent cette variante et ce, à deux conditions:
⇨ les tranches doivent être de 100 000 fr. au moins;
⇨ le nombre de tranches est limité. Dans les faits, les banques n’aiment pas beaucoup dépasser trois contrats hypothécaires différents pour une maison individuelle.
«Cette stratégie est avantageuse dans un contexte haussier, en permettant par exemple de contracter un taux à dix ans avantageux, avant même que la maison ne soit terminée. Elle a le désavantage de lier durablement le client à sa banque, sans pouvoir faire jouer la concurrence à la fin du chantier ou lors du renouvellement de chaque tranche», relève Stéphan Mischler, directeur opérationnel de DL et MoneyPark.
Deux en un
La BCV invite pour sa part à opter d’entrée pour un seul contrat à taux unique dès le début du chantier et de durée déterminée (entre quatre et dix ans). A la fin des travaux, le crédit de construction se transforme en prêt hypothécaire sans autre formalité. La date de consolidation n’est pas fixée à l’avance, ce qui évite des sueurs froides si le chantier a pris du retard.
Dernière option: la banque (Migros, UBS) débloque d’entrée l’entier du crédit sur le compte dévolu au chantier. «Avec cette formule, qu’on appelle aussi «base créancière», le taux n’est pas majoré», relève Stéphane Mischler. Les intérêts courent, certes, dès le début des travaux et sur la totalité du financement, mais, comme on peut les défiscaliser, la facture baisse d’un tiers, voire davantage. On profitera en revanche, et à long terme, de taux bas.
Généralement, toutes les institutions conseillent du reste de bloquer sans tarder le taux pour dormir tranquille. «La solution doit être adaptée à la propension au risque et à la capacité d’amortissement. Un contrat adossé au Libor doit être surveillé de près», met en garde Jean-Raphaël Fontannaz, porte-parole d’UBS.
Credit Suisse suggère même de bloquer à l’avance (forward) un taux fixe pour la fin des travaux. Il sera toutefois majoré de 0,10% au moins selon la durée du contrat. «On ajoutera en outre une marge (entre un et deux mois) à la fin prévue du chantier pour éviter de payer des intérêts dans le vide», conseille son porte-parole Jean-Paul Darbellay.
Claire Houriet Rime
* Retrouver les taux du jour ainsi que notre calculette «Quelle durée d’hypothèque choisir?»
