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Acheter pour louer: pourquoi pas?

Placer son argent sans risque ne rapporte que des cacahuètes. Les taux hypothécaires étant au plus bas, l’achat d’un appartement en PPE destiné à la location mérite réflexion.

Il y a quelques années seulement, nous écrivions dans ces pages qu’il était tout à fait plausible d’espérer un rendement de 4% pour un placement peu risqué. Le moins qu’on puisse dire, c’est que les choses ont bien changé! Alors que les obligations de la Confédération (10 ans) rapportaient encore presque 3% en 2007, elles sont, aujourd’hui, le plus souvent proposées au-dessous de 1%. Enlevez encore l’impôt perçu sur les coupons et vous arrivez au mieux à un petit 0,75%!

Dès lors, comme le coût des hypothèques s’est logiquement effondré avec celui des taux et que le prix de l’immobilier a suivi la courbe inverse, la question d’investir dans l’achat d’un appartement avec l’intention de le louer se pose sous un angle nouveau.

Prenons l’exemple concret d’un appartement de 4,5 pièces qui s’est récemment vendu 500 000 fr. dans une nouvelle PPE de l’arrière pays-vaudois. Par chance, une réplique absolument identique s’est louée juste au-dessous à la même date, ce qui nous donne une référence pour son juste loyer: 2100 fr. par mois.

Imaginons maintenant qu’un investisseur désire placer 200000 fr. dans ce logement, sans en avoir besoin pour son propre hébergement. Au prix d’achat (chiffre 1 du tableau), il va devoir ajouter 4% environ pour les frais de notaire (variables selon les cantons) et l’inscription au Registre foncier (2), ainsi que le prix du gage immobilier (3), c’est-à-dire la constitution d’une cédule hypothécaire. Prix total pour l’acquisition de l’appartement: 527 500 fr. (4).

Charges annuelles

La somme dont notre investisseur dispose représente ses fonds propres (5). Comme elle correspond à presque 38% du prix total, l’hypothèque (6) sera taxée – à coup sûr – d’un taux unique de 1er rang. Il est actuellement si bas qu’il vaut largement la peine de ne pas prendre de risque et de s’engager sur 10 ans, ce qui équivaut, aujourd’hui, à payer un intérêt constant de 2,5% (7).

Ajoutons à cela les frais d’amortissement: même si la dette diminue chaque année, les banques proposent généralement des anuités fixes sur plusieurs années, ce qui augmente progressivement le remboursement de l’hypothèque (8).

Les charges seront encore grevées par les coûts d’entretien courant de l’appartement (assez faibles pour un objet neuf) ainsi que ceux de la PPE: le tout représente 1,2% du prix de l’appartement (9) dans notre exemple. Total provisoire: 17 463 fr. (10)

Enfin, mauvaise cerise sur le gâteau, le fisc va alourdir la note, puisqu’il considère le loyer comme un revenu. Il est toutefois possible de soustraire les intérêts de la dette et les frais d’entretien décrits ci-dessus, mais pas ceux de l’amortissement, à moins de les verser dans un 3e pilier a: on parle alors d’amortissement indirect. Coût supplémentaire: 2753 fr. (11).

Rendement net

Total des charges pour notre exemple: 20216 fr. (12) au moment de l’achat, qu’il faut maintenant comparer avec la seule source de revenu, le loyer de 2100 fr., soit 25 200 fr. par an (13). Le calcul est vite fait: 25 200 – 20216 = 4984 fr. de bénéfice net (14), ce qui représente un rendement de presque 2,5% net d’impôts (15). C’est certes modeste, mais quand même très supérieur au misérable 0,75% qu’un même placement aurait représenté dans des obligations de la Confédération.

Nous avons, par ailleurs, divisé notre exemple en trois étapes, ce qui permet de suivre le développement de l’investissement. A mi-chemin (en 2017), la dette aura évidemment diminué (grâce à l’amortissement), donc le coût également, mais les frais d’entretien et les charges de la PPE auront certainement augmenté (+ 0,5% par an) ainsi que le loyer (idem). L’un dans l’autre, le rendement est toutefois meilleur (2,83%), et le sera plus encore au bout des dix ans (3,16%).

Plus-value indéterminée

Mais c’est surtout à long terme que notre investisseur peut espérer considérablement améliorer le rendement de l’opération. Si on se réfère à la dernière étude de Wüest & Part-ner, incluant le 3e trimestre 2011, la hausse du prix des appartements en PPE a certes ralenti, mais était tout de même de 4,8% ces 12 derniers mois (contre 5,2% par an entre 2009 et 2011). Du coup, durant cette même période, notre investisseur aurait obtenu un rendement de 2,5 + 4,8 = 7,3% l’an, réduit, toutefois, proportionnellement, du solide impôt sur les gains immobiliers qu’il devra payer au moment de la vente.

Mais, comme pour n’importe quel placement, le passé ne prédit pas l’avenir! Or, le même rapport estime que, dans l’année à venir, l’augmentation du prix des appartements en PPE ne sera que de 0,7%. Et certains parlent même d’une bulle près de crever, rappelant que, entre 1990 et 1998, le marché immobilier a perdu 20% de sa valeur, avant de reprendre l’ascenseur pour parvenir à des hauteurs jamais atteintes – et peut-être excessives. Moralité: investir dans la pierre est un travail de longue haleine au cours duquel il ne faut jamais se sentir obligé de vendre à court terme, au risque de le faire au plus mauvais moment.

Christian Chevrolet

Bonus web: acheter pour louer


Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.