«Mon locataire m’a demandé l’autorisation de transformer le garage, notamment en remplaçant la porte basculante par une porte d’entrée. J’ai donné mon accord par oral, tout en lui demandant, également par oral, de remettre le garage en l’état à son départ. Or, trois ans après, en résiliant son bail, il refuse de le faire. En a-t-il le droit?»
Oui. Lorsque le bailleur a donné son consentement à la transformation des locaux, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu ainsi par écrit avec le locataire (art. 260 a alinéa 2 du Code des obligations). La forme écrite est donc une condition de validité de l’accord.
D’ailleurs, en donnant votre consentement aux travaux, vous auriez également dû utiliser la forme écrite (art. 260 a alinéa 1 CO). Celle-ci est prévue pour faciliter la preuve en cas de litige à la fin du bail. Mais si elle fait défaut, le bailleur qui n’a pas réagi lors de l’exécution des travaux ne pourra pas s’en prévaloir pour exiger la remise en état des locaux. Ce serait en effet une attitude contraire aux règles de la bonne foi.
Dans la même logique, l’absence de forme écrite implique que votre locataire ne peut pas vous réclamer d’indemnité pour l’éventuelle plus-value apportée par la transformation. Une telle indemnité à la fin du bail ne peut être exigée qu’à deux conditions: les travaux ont été consentis par écrit et ils apportent une plus-value considérable au logement.
De manière générale, le propriétaire est parfaitement libre d’accepter ou de refuser une demande de transformation de la part de son locataire. S’il y consent, les parties ont toutefois intérêt à convenir par écrit des travaux à effectuer. Le document, muni des deux signatures, peut consister en une clause du bail, ou alors faire l’objet d’une correspondance ultérieure. Il comprendra:
> La liste précise des transformations autorisées.
> L’éventuel engagement du locataire de remettre la chose en état.
> Les modalités de l’indemnisation éventuelle du locataire pour la plus-value à la fin du bail.
Si l’accord écrit intervient pendant ou à la fin de la transformation, il est tout de même valable. Il déploie les mêmes effets que s’il avait été conclu avant le début des travaux.
S. J.
