«J’ai demandé une baisse de loyer, par écrit, à ma régie. Elle m’a répondu que je n’avais pas droit à une telle baisse, car le rendement de l’immeuble était insuffisant et se référait à une réserve de hausse qui figure dans mon bail pour se justifier. A-t-elle le droit d’invoquer cette réserve pour refuser ma demande de baisse?»
Oui, mais à certaines conditions seulement. Votre bail prévoit en effet une réserve de hausse de 9,66% motivée par une insuffisance de rendement de l’immeuble. Cela signifie qu’à la conclusion du contrat, votre bailleurestimait que votre loyer aurait dû se monter à 1754,55 fr. au lieu des 1600 fr. demandés, parce que le rendement de l’immeuble était insuffisant. Il s’est ainsi réservé la possibilité d’augmenter votre loyer de 154,55 fr. pour une prochaine échéance, ou d’opposer ce montant à une éventuelle demande de baisse.
Une telle réserve est valable à condition d’être exprimée clairement et chiffrée en francs ou en pourcent. Elle doit aussi être motivée précisément (p. ex. «pour rendement insuffisant de l’immeuble»), sans quoi elle est nulle. Et enfin, le bailleur doit pouvoir la justifier.
On ne peut pas contester une réserve mentionnée sur le bail au moment de le signer. Mais même si le locataire l’a signé, on ne considère pas qu’il a accepté la réserve. C’est seulement lorsqu’elle est appliquée (par une notification de hausse de loyer ou un refus à une demande de baisse), qu’il peut la contester auprès de l’autorité de conciliation.
Dès lors, le locataire doit demander à la régie de la justifier. Vous auriez donc pu contester le refus de la gérance de vous octroyer une baisse et lui demander des justificatifs. C’est aujourd’hui trop tard, mais vous pouvez redemander une baisse pour la prochaine échéance de votre bail. En cas de nouveau refus, probable, vous aurez 30 jours dès réception de la réponse, mais au maximum 60 jours dès l’envoi de votre demande de baisse, pour saisir l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer.
Il faudra alors demander à la gérance de justifier sa réserve et de produire les pièces nécessaires au calcul du rendement de l’immeuble et de votre logement. Si la conciliation échoue, vous devrez saisir le tribunal dans les 30 jours après le constat d’échec. Nous vous recommandons de prendre conseil auprès de l’ASLOCA.
S. J.
