«Dans le canton de Neuchâtel, les prix ont certes augmenté, mais on ne peut pas, pour autant, parler d’explosion. Ou alors il n’y a plus de qualificatif raisonnable pour la région lémanique proche de Genève!» déclare d’entrée Philippe Sormani, président du conseil d’administration du Centre d’information et de formation immobilières (CIFI). Selon sa société, la progression des prix dans le canton de Neuchâtel, depuis le creux de la vague en 1997, est d’environ 24%, alors que, pour la même période, la moyenne suisse a augmenté de 44%.
Littoral séduisant
Même si le canton de Neuchâtel a encore une belle marge de progression, le marché immobilier est loin d’être homogène: les prix varient quasi du simple au double entre les Montagnes et le littoral (voir tableau). Ainsi, un appartement en PPE de 4,5 pièces (description, lire encadré) coûte 390 000 fr. au Locle contre 700 000 fr. à Hauterive. Une différence toutefois assez logique: la priorité est accordée aux centres urbains, près du lac. Alors que les régions périphériques manquent d’attractivité, commente Philippe Sormani. Pour Pedro Palomo, directeur et responsable clientèle entreprises à la Banque Cantonale neuchâteloise (BCN), «le littoral reste la partie la plus prisée avec une forte demande. L’attrait du lac y est prédominant. Cependant, même dans le chef-lieu, les prix d'une PPE au centre, avec vue sur le lac, restent raisonnables en comparaison avec d’autres villes comme Lausanne ou Genève».
Le marché des logements dans le canton de Neuchâtel reste donc sain, malgré les crises économique et immobilière en Suisse. Pour le directeur de la BCN, cela s’explique en partie par une bonne régulation où l’offre répond à la demande. A La Chaux-de-fonds, par exemple, les nouvelles constructions se fondent sur les moyens et les besoins de la population: «On ne va pas construire à tout va et à des prix exorbitants.»
Fiscalité
Autre caractéristique du canton: les impôts, particulièrement élevés. Alors que l’ouverture de l’autoroute entre Yverdon et Neuchâtel laissait présager un afflux de propriétaires vaudois, Pedro Palomo constate que cela ne s’est pas concrétisé. A son avis, la fiscalité neuchâteloise, défavorable par rapport à celle du canton de Vaud, a certainement freiné l’arrivée de nouveaux résidents. Un point également soulevé par le directeur du CIFI: «A Neuchâtel, comme dans toute la Suisse d’ailleurs, la fiscalité joue un rôle très important. Si une commune prélève un impôt plus élevé, elle perd directement en attractivité.»
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
Qu’est-ce qu’une PPE?
La «propriété par étages», mieux connue sous l’acronyme «PPE», est une forme particulière de copropriété (appartement, villa mitoyenne ou contiguë) où chaque acheteur acquiert une partie du terrain et de l’immeuble.
Le droit du copropriétaire porte sur deux éléments:
- la part privée de son unité d’étage qu’il peut utiliser et aménager comme bon lui semble (intérieur de son logement, garage, cave, etc.);
- la part de copropriété sur l’immeuble tout entier, comprenant notamment la parcelle, les murs porteurs, le toit et l’ascenseur.
Chaque unité d’une PPE s’exprime en centièmes ou en millièmes. Cette quote-part, très importante pour le fonctionnement de la copropriété, est calculée par rapport à la valeur globale de l’immeuble. Elle permet de connaître la part exacte de chaque lot, le nombre de voix auquel aura droit le copropriétaire au sein de l’assemblée de la PPE et la part de frais communs qu’il devra supporter pour l’entretien et l’administration du bien-fonds.
Un appartement type de 4,5 pièces
Le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI) a calculé le prix moyen d’un logement de 4,5 pièces sur un étage, bien orienté, dans un bâtiment de sept logements construit en 2009. L’immeuble est de bonne facture et jouit d’une situation favorable dans la commune.
La surface habitable nette est de 120 m2 avec deux salles de bain, un balcon de 25 m2 et une place de parc dans un garage souterrain séparé. La part de copropriété est de 159 pour mille.
Pour leur évaluation, les experts du CIFI emploient la méthode dite «hédoniste», semblable à celle utilisée pour calculer l’argus des automobiles. Le principe consiste, moyennant une méthode statistique éprouvée, à déterminer pour la période concernée quelle est la contribution de chaque caractéristique à la valeur du bien. Le prix des ventes effectives provient des banques, des caisses de pension et des assurances. Selon le CIFI, les deux tiers des transactions immobilières passées en Suisse s’effectuent à un prix égal ou variant entre + et – 10% de ses propres évaluations. Ce taux passe à 90% si l'on augmente la marge d’erreur à + ou – 20%.
