Rien n’échappe au fisc. Le gain immobilier, à savoir le bénéfice fait lorsqu’on vend sa maison ou son appartement, ne fait pas exception. Il est taxé plus ou moins fortement en fonction de différents paramètres, que les cantons peuvent retenir ou non: l’importance du gain, la durée de propriété et d’habitation, le lieu où se trouve l’immeuble aliéné (terme juridique pour «vendu») et parfois même la confession du contribuable. Bref, un peu comme d’habitude en Suisse, chaque canton fait comme il veut, avec – à la clé – des différences considérables.
Prenons l’exemple d’une maison familiale achetée 400 000 fr. en mai 2007 et revendue 650 000 fr. dix ans plus tard par un propriétaire qui l’a toujours habitée. Pour la petite histoire (et les cantons de Berne et du Jura), il est de confession catholique romaine. Bénéfice: 250 000 fr., duquel il faut toutefois déduire les impenses (couverture de la place de parc) soit 12 000 fr., ainsi que les frais d’acquisition (20 000 fr.) et de vente (18 000 fr.), ce qui amène le gain net à 200 000 fr. (sauf à Genève et au Jura: lire notices du tableau).
Dans des conditions similaires, l’impôt réclamé par le fisc va varier entre 18 000 fr. et 53 199 fr. en Suisse romande (voir tableau). Et une fois n’est pas coutume, ce n’est pas dans le canton du Valais qu’on va payer le moins, mais dans ceux de Vaud et de Genève. A l’inverse, les Jurassiens et les Bernois vont devoir débourser trois fois plus!
Déduire les impenses
Le gain immobilier correspond sommairement à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. On peut toutefois déduire les impenses, principalement:
⇨ les frais d’acquisition (ceux du notaire entre autres) et de vente (notamment ceux du courtage);
⇨ les investissements amenant une plus-value durable au bien immobilier, à distinguer des frais d’entretien qui ont déjà pu être déduits de l’impôt ordinaire;
⇨ les frais d’acquisition ou le rachat de servitudes.
L’avantage du temps
Le principe est ensuite le même partout: plus la durée de propriété augmente, plus l’imposition est réduite. Elle est très importante durant les quatre à cinq premières années, pénalisant ainsi la spéculation foncière, et atteint son taux le plus bas après 14 à 39 ans selon le canton. Ainsi, sur un même gain de 200 000 fr. réalisé en moins d’une année, notre exemple devra en céder 57,9% à Bienne, 52,8% à Neuchâtel, 50% à Genève, 41,1% à Delémont, 35,2% à Fribourg, 31,2% à Sion et 27% à Lausanne.
A l’inverse, l’impôt tombera au plus bas, soit à 16% après 15 ans à Fribourg, à 13,2% après 14 ans à Neuchâtel, à 8,1% après 35 ans à Bienne, à 7% après 24 ans à Lausanne, à 2,25% après 25 ans à Sion, alors que Genève renonce à toute imposition au-delà de 25 ans et que, dans le cas précis, il n'y aurait plus de gain imposable dans le Jura grâce au système d'indexation du prix d'achat et des impenses.
Calcul personnalisé
C’est donc confimé: le calcul diffère d’un canton à l’autre et il est souvent assez complexe. Dès lors, nous avons développé un outil permettant un calcul personnalisé pour toutes les communes de Suisse romande, une première à notre connaissance. C’est un privilège gratuit mais réservé à nos abonnés, disponible ici
Report de l’imposition
Utile à savoir enfin: l’impôt peut être reporté si le propriétaire réinvestit la totalité du produit de la vente dans l’achat d’une autre maison. Il en va de même lors d’une donation ou d’une succession. Mais il s’agit bien d’un report, pas d’une exonération: le fisc interviendra dans tous les cas lors de la vente du nouveau bien immobilier, qu’elle soit conclue par le propriétaire ou ses héritiers.
Christian Chevrolet
