Bien sûr, votre appartement vous plaît, mais… La couleur de la moquette vous semble démodée. Quant aux papiers peints, ils sont trop sombres… Pouvez-vous les changer, ou devez-vous en demander l’autorisation à votre propriétaire?
Le principe de la loi est le suivant: un locataire a le droit de meubler et de décorer son appartement à sa guise. Il n’est en revanche pas autorisé à le modifier ou le rénover. La loi prévoit une dérogation (art. 260a du Code des obligations), lorsque le bailleur apporte son accord écrit à la modification demandée.
Changements légers
Cela ne signifie pas qu’il faille adresser un courrier recommandé à la régie avant d’accrocher un tableau. Lorsqu’il s’agit de changements légers et facilement réversibles, la latitude du locataire est relativement importante: changer des poignées de porte peut être
fait sans autre, planter clous et tampons également (à condition de les reboucher à la fin du bail), etc.
Gros travaux
Il en va autrement lorsqu’il s’agit de transformations plus radicales. Un locataire qui désire ainsi remplacer parquets ou carrelages, changer des papiers peints, repeindre les murs, apporter des modifications dans l’agencement de la cuisine, etc., a l’obligation d’en demander l’accord écrit au bailleur. Il est alors en droit de demander une indemnité pour l’investissement effectué (voir plus loin).
S’il passe outre, il prend le risque d’être contraint par le bailleur à remettre les choses en l’état antérieur à la fin du bail. Le principe de l’article 260a CO est absolument impératif: une clause du contrat de bail prévoyant, par exemple, que le simple consentement oral du bailleur fait l’affaire, serait nulle.
Une demande dans les formes ne signifie pas pour autant que le bailleur doit automatiquement consentir aux transformations envisagées. Il peut s’y opposer sans avoir à motiver sa décision. Il peut aussi donner un blanc-seing général pour une série de travaux, ou alors accepter certains travaux, mais en refuser d’autres. Il peut même subordonner son accord à l’engagement du locataire de tout remettre en ordre en fin de bail – à condition, toutefois, que cette clause figure explicitement dans le consentement écrit.
Le locataire n’est cependant pas totalement dépendant, en la matière, du bon plaisir de son propriétaire. Car le droit de ce dernier à demander la remise en état connaît certaines limites:
• La bonne foi et l’interdiction de l’abus de droit: le bailleur qui aurait décidé, par exemple, de transformer les locaux de fond en comble après le départ du locataire, ne peut exiger de celui-ci qu’il remette tout en état.
• Les délais impartis au locataire: le bailleur qui demande la remise en état doit le faire lors de l’état des lieux de sortie, ou juste après. Il doit donner un délai suffisant au locataire pour exécuter les travaux. Et le bailleur qui enverrait sans autre les peintres se mettre au boulot en serait pour ses frais: on considère alors qu’il renonce à ses prétentions envers son locataire.
Droit à une indemnité
Lorsque le bailleur a consenti par écrit aux travaux, le locataire peut demander une indemnité. Il faut toutefois que les travaux soient utiles, et apportent une plus-value considérable à l’appartement (le bailleur pourra le louer plus cher). Cette indemnité n’est exigible qu’en fin de bail, mais des accords prévoyant le contraire sont possibles. La plus-value est généralement calculée sur la base de l’investissement fait, moins la valeur amortie durant les années d’occupation par le locataire qui a fait les travaux. La valeur d’amortissement, elle, dépend du type d’installation et de sa durée de vie (voir tableau BàS 06-07/00).
Blaise Guignard
pour en savoir en plus
Connaître ses droits pour mieux se défendre
Que faire en cas de litige avec son bailleur? Quelles sont les règles de la sous-location? Ai-je droit à une baisse de loyer? Pour aider les locataires à se frayer un chemin dans les méandres du droit du bail, Bon à Savoir propose deux outils complémentaires et indispensables:
Le Guide
du consommateur
Sur le site Internet de Bon à Savoir (www.bonasavoir.ch), une rubrique spécialisée, qui vous permet entre autres de calculer si votre loyer est conforme aux taux hypothécaires du moment.
Le Guide pratique
du locataire
Réalisé par des avocats de l’ASLOCA et de Bon à Savoir, un dossier répondant à toutes les questions relatives
au droit du bail que peuvent se poser les locataires. Bon de commande en page 9.
