Appelés «sûretés», «caution» ou «garantie», les montants que le locataire doit bloquer, au début de son contrat, sont souvent importants. Combien verser? Comment récupérer son argent sans y laisser des plumes? Tour d’horizon.
A quoi sert la garantie de loyer?
Cette somme, réclamée par le bailleur, sert à garantir le paiement de tous les frais en rapport avec le bail. Par exemple, si l’occupant quitte son logement en laissant une ardoise de loyers impayés ou de remises en état à sa charge, la gérance pourra se servir en premier lieu sur l’argent qui est bloqué pour l’appartement. Bien sûr, si la douloureuse est plus élevée que le montant de la caution, le propriétaire pourrait réclamer aussi le surplus par le biais d’une poursuite. Au contraire, si la facture finale est plus basse que la somme immobilisée à la banque, le solde reviendra au locataire.
A quel moment dois-je payer une garantie?
Selon le contrat-cadre romand, la caution doit être versée dans les trente jours qui suivent la signature du contrat de bail, mais au plus tard lors de l’entrée dans les locaux. Le bailleur peut refuser de remettre les clés si le locataire qui se présente à l’état des lieux n’a pas encore déposé la garantie de loyer prévue contractuellement.
Comment constituer une garantie de loyer?
En principe, le montant est à verser sur un compte bancaire au nom du locataire. Si le propriétaire reçoit de l’argent cash en main propre, il n’a pas le droit de le garder sur son compte ou chez lui. Il doit le déposer dans les dix jours à la banque, au nom de son locataire. Dans de rares cas, les espèces peuvent être remplacées par des papiers-valeurs (actions, obligations, etc.). Il est également possible de faire appel à une société de cautionnement, si la gérance accepte ce genre d’établissement. Cette solution permet de ne pas avoir à verser de grosses sommes d’un coup. Mais elle implique le paiement de cotisations annuelles et des frais de dossiers coûteux qui ne pourront pas être récupérés à la fin du bail.
Y a-t-il un maximum que la garantie ne peut pas dépasser?
Pour les locaux destinés à l’habitation, elle ne peut dépasser trois mois de loyer net. Pour les commerces, il n’y a pas de limite. Les intérêts produits par la somme bloquée appartiennent au locataire, qui peut en disposer en tout temps sans toucher au capital.
Je suis locataire depuis vingt ans et le propriétaire ne m’a jamais demandé de caution. Peut-il subitement en exiger une?
En principe non. Cependant, cela pourrait être admissible s’il a des raisons objectives (retards fréquents et inhabituels dans vos versements, etc.) de croire que vous n’allez plus payer le loyer. Il doit cependant modifier le bail sur une formule officielle, indiquer les motifs de cette décision et respecter le préavis et l’échéance du contrat. Si les raisons ne sont pas fondées, vous pouvez les contester.
Je vais quitter mon appartement. Comment faire pour récupérer ma garantie?
A la fin du bail, elle est libérée si tout le monde tombe d’accord et contresigne cette entente. En cas de litige, elle peut être débloquée sur la base d’une décision judiciaire entrée en force (sur laquelle il n’y a plus de recours possible).
Si aucune convention n’est signée après l’état des lieux, mais que personne n’entame de démarches auprès d’autorités officielles pour réclamer son dû (poursuites, etc.), la banque doit restituer la garantie au locataire dans le délai d’une année qui suit la fin du bail. Le CO prévoit que le bailleur peut exiger que le dépôt lui soit remis s’il présente à l’établissement bancaire un commandement de payer auquel le locataire n’aurait pas fait opposition dans les dix jours. Dans les cantons régis par le contrat-cadre romand (CCR) – Vaud, Neuchâtel, Genève, le Jura et les sept districts du Bas-Valais –, cette possibilité n’existe plus depuis 2001.
Silvia Diaz
