Souvent source de stress, il peut être le théâtre de vils règlements de comptes. L’état des lieux de sortie est le rendez-vous incontournable du locataire. Bien connaître ses droits permet de ne pas céder aux pressions.
1 / A quelle date doit être fixé l’état des lieux de sortie?
La remise des clés doit se faire au plus tard le dernier jour de la location, pendant les horaires de bureau. Les règles et usages locatifs vaudois limitent encore plus précisément cette échéance au dernier jour de bail à midi. Si le terme tombe sur un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au prochain jour ouvrable qui suit. Locataire et bailleur sont cependant libres de s’entendre autrement en s’arrangeant entre eux.
2 / Quels travaux sont à la charge du locataire sortant?
Le nettoyage, les dégâts qui ne relèvent pas de l’usure normale et les menus travaux comme les petites réparations que le locataire peut facilement faire lui-même. Avec le temps, les installations s’amortissent. En cas de dommage avéré, le locataire ne doit ainsi que la valeur résiduelle de l’installation. On considère, par exemple, qu’une tapisserie dure dix ans. S’il faut la remplacer au bout de cinq ans à cause d’une usure anormale, le locataire ne devra alors payer que 50% de la facture. En outre, le bailleur doit signaler au locataire immédiatement, ou dans les jours qui suivent l’état des lieux, les défauts qu’il veut se voir rembourser, sous peine de perdre ses droits.
3 / Qu’est-ce que le procès-verbal d’état des lieux?
Il s’agit d’un document descriptif, considéré comme une «photographie juridique» de l’état des locaux à un instant défini. Il doit être établi en présence du locataire sortant et du bailleur. Chacun peut y apporter ses modifications, réserves ou remarques. En principe, l’état des lieux ne mentionne pas qui doit payer quoi, mais décrit quels sont les dégâts constatés et où ils se situent. Le signer n’implique donc pas que le locataire se reconnaît responsable, sauf si cela est indiqué clairement sur le document ou qu’il porte la mention «convention de sortie».
4 / Qu’est-ce qu’une convention de sortie?
Il s’agit d’un document équivalent à un contrat. Il est souvent dressé en même temps que le procès-verbal d’état des lieux. Il énumère quelles sont les remises en état et les frais à la charge du locataire sortant. Souvent, la convention indique selon quelles modalités le bailleur sera indemnisé. Et c’est là qu’il s’agit d’éviter les pièges: il ne faut ni accepter de payer un dédommagement forfaitaire pour solde de tout compte ni s’engager sur des coûts estimatifs qui sont, la plupart du temps, chiffrés de manière fantaisiste. Non seulement ces montants sont surévalués, mais, en plus, ils lient le locataire et sont souvent impossibles à récupérer par la suite.
En outre, l’assurance responsabilité civile refusera d’entrer en matière si elle n’a pas le détail des factures ou si l’amortissement n’a pas été déduit des montants à charge du locataire. Si certains dégâts sont clairs et non contestés, le locataire doit faire mentionner dans la convention qu’il paiera sur facture, moins l’amortissement. Il est en droit de barrer les montants estimatifs ou de modifier de toute autre manière la convention, voire de ne pas la signer du tout en cas de désaccord.
5 / Comment récupérer la caution?
La loi prévoit que le montant bloqué à la banque ne peut être libéré que si tout le monde signe un accord ou si un jugement définitif a été rendu ou encore sur la base d’un commandement de payer qui n’a pas été frappé d’opposition. La garantie peut être également débloquée, sur simple demande du locataire si, dans le délai d’un an après l’état des lieux de sortie, le bailleur n’a engagé aucune procédure judiciaire ou poursuite en rapport avec le contrat de bail.
Silvia Diaz
Bonus web:réussir un état des lieux
