Que ce soit pour poser un parquet ou changer une tapisserie, tout locataire a un jour ou l’autre envie d’effectuer quelques travaux chez lui. Mais attention: il faut tenir compte de cinq points importants avant de passer à l’action!
1. Une autorisation est obligatoire
Il est obligatoire de demander l’autorisation écrite du bailleur, que ce soit en début ou en cours de bail. La lettre doit alors mentionner les travaux que le locataire désire effectuer, leur mise en œuvre et le coût estimé, mais aussi demander si le propriétaire exige que les locaux soient remis dans leur état initial à la fin du bail.
2. La réponse du bailleur doit être signée
Le consentement écrit peut figurer soit sur le bail, soit sur un contrat distinct, ou encore sur une simple feuille de correspondance. Mais il doit être signé pour être valable, et doit être envoyé au locataire dans les 30 jours suivant la réception de la demande. S’il n’est pas envoyé dans ce délai, on peut admettre que le bailleur accepte tacitement les travaux.
3. Le bailleur peut poser des conditions
Il peut accorder son aval aux travaux en imposant certaines conditions. Il a ainsi le droit de choisir lui-même une entreprise, ou exiger qu’une banque assure la garantie des coûts futurs. Il peut également refuser les changements demandés sans avoir à motiver sa décision.
4. Le locataire récalcitrant peut être sanctionné
Selon l’article 260a du Code des obligations, passer outre à la demande d’autorisation équivaut à une violation de contrat. Le bailleur peut alors exiger:
> L’arrêt immédiat des travaux.
> Que l’appartement soit remis dans son état initial – en tenant compte toutefois de l’usure normale – lorsque le travail n’a pas été exécuté par un spécialiste
et que les dommages ne sont pas trop importants. Dans ce cas, le bailleur doit transmettre son exigence par écrit, mais peut le faire jusqu’au dernier moment, lors de l’état des lieux de sortie.
> Que le locataire prenne à
sa charge tous les dégâts occasionnés.
> Que le locataire quitte l’appartement pour la fin du mois en cours, avec un préavis de
30 jours, lorsque les dommages sont importants ou que le locataire a continué les travaux malgré l’interdiction du bailleur.
5. Lorsqu’il y a plus-value,
il y a indemnité
Le locataire qui a effectué des modifications peut demander une indemnité à la fin du bail. Mais seulement lorsque le bailleur y a consenti par écrit, et que celles-ci apportent une plus-value importante à l’appartement (voir encadré). Tout changement architectural autorisé peut ainsi être l’objet d’une telle deman-de. Exemple: la transformation d’un grenier en chambre d’enfant. Les installations luxueuses ou insolites – comme des robinets en or – ne sont pas remboursées.
La plus-value est évaluée au cas par cas. Elle détermine en partie l’importance de l’indemnité, en sus de trois autres éléments: la valeur de l’objet loué à l’échéance du bail, les frais effectifs du locataire, et la durée de vie des transformations effectuées.
Véronique Kipfer
éléments d’appréciation
A chaque travail son amortissement
La plus-value correspond à la valeur et à l’utilité des fournitures et des différents éléments de décoration (moquette, tapisserie, etc.) posés par le locataire. Mais la valeur déjà amortie durant les années d’occupation des lieux par le locataire sera déduite du total à l’échéance du bail. Ainsi, selon la jurisprudence et la doctrine, une tabelle de longévité (1) existe pour chaque type de travaux, permettant d’estimer leur taux annuel d’amortissement: 40 ans pour les parquets, 5 à 10 ans pour les moquettes selon leur qualité, 10 ans pour les papiers peints, 10 à 15 ans pour un frigo selon sa qualité, etc.
(1) Lire aussi BAS 6-7/2000. Autres informations dans notre «Guide pratique du locataire», commande en p. 36.
