Les locataires qui quittent leur appartement redoutent souvent le passage par la case «état des lieux de sortie». Selon le Code des obligations, ils sont tenus de rendre le logement «dans l’état qui résulte d’un usage conforme», et donc de payer les dégâts qui sortent du cadre de l’usure normale. Or, celle-ci n’est pas définie avec précision. Si des lambeaux de peinture se sont détachés au moment de décoller des posters, qui paie? Et quid du flacon de parfum qui glisse des mains et laisse une trace au fond du lavabo?
Pour diminuer les litiges consécutifs à l’interprétation de cette «usure normale», représentants des locataires et des propriétaires se sont entendus pour accoucher d’un document de référence: la Tabelle paritaire d’amortissement, qui existe depuis 2007. Celui-ci détermine la durée à partir de laquelle les différents éléments d’un logement sont considérés comme amortis. A partir de cette limite, leur remplacement fait partie du devoir d’entretien du propriétaire; le locataire qui les a endommagés ne doit plus les payer.
Peinture gratis après huit ans
Ainsi, si des lambeaux de peinture se détachent par la faute du locataire, comme évoqué plus haut, celui-ci n’est pas tenu de rafraichir les murs – ou de payer les travaux – si la dernière couche remonte à 8 ans ou plus (15 ans s’il s’agissait de peinture de résine alkyde ou synthétique). Le lavabo, lui, n’est amorti qu’au bout de 35 ans, tout comme la baignoire, le bac de douche ou la cuvette des toilettes (voir tableau). Pour les dommages mineurs, cependant, un réémaillage est souvent suffisant, et celui-ci n’est pas à la charge de l’occupant des lieux s’il survient 20 ans après le précédent.
Si la durée indiquée dans le tableau n’est pas atteinte, le locataire passe à la caisse, sans pour autant payer la totalité des dégâts. Il paie au prorata de la durée de vie restante du bien endommagé. Ainsi, celui qui casse une fenêtre à double vitrage après 15 ans payera deux cinquièmes du coût de son remplacement, car elle est considérée comme amortie après 25 ans. Dans un tel cas de figure, c’est l’assurance responsabilité civile du locataire qui s’acquitte de la somme due – si, bien entendu, il en a conclu une.
Remplacement pas automatique
Attention, toutefois, à ne pas demander la lune: un locataire ne peut pas se référer à la tabelle pour contraindre un propriétaire à remplacer un bien qui n’est pas défectueux, quand bien-même sa durée d’amortissement est atteinte. Ainsi, il n’est pas possible d’exiger un nouveau frigo ou un nouveau parquet synthétique après 10 ans, sous prétexte qu’ils sont déjà amortis. Rien n’oblige le bailleur à les changer s’ils sont encore en bon état. Ce n’est que lorsqu’ils sont endommagés – quel que soit le responsable – que le propriétaire doit s’acquitter de son devoir d’entretien et les remplacer.
Signalons encore que la tabelle d’amortissement n’est pas contraignante et que les durées de vie mentionnées le sont à titre indicatif. Néanmoins, tant notre Service juridique que l’Association suisse des locataires nous ont indiqué que ce document était rarement contesté par les parties en litige et que les tribunaux s’y référaient dans la grande majorité des cas.
Vincent Cherpillod
