A l’aube d’une hausse prévisible des taux hypothécaires, les propriétaires vont empoigner leurs calculettes pour définir la meilleure stratégie à adopter. Au centre des débats, l’éternel dilemme de l’amortissement qui se plaît à triturer les méninges: vaut-il mieux éponger partiellement sa dette immobilière ou laisser son bas de laine dormir sur un compte d’épargne?
La première option a l’avantage de réduire les frais des intérêts. En prenant l’exemple d’une hypothèque de 500 000 fr. (point 1 du tableau ci-dessous), conclue à un taux de 3,3 %, le remboursement de 100 000 fr. (2) fait chuter la charge liée aux intérêts (3) de 16 500 fr. à 13 200 fr., soit une économie de 3300 fr. par an.
En contrepartie, l’opération implique une déduction fiscale (4) inférieure, et donc une hausse d’impôts de 825 fr. en admettant un taux marginal de 25%. Mais réduire sa dette hypothécaire, c’est également se priver du rendement que pourrait rapporter le placement des 100 000 fr. Dans le cas on ne peut plus conservateur d’un compte d’épargne à 1% (5), le manque à gagner se monte à 1000 fr., desquels il faut néanmoins déduire 250 fr. d’imposition fiscale (6). Au final, le calcul parle toujours en faveur de l’amortissement, puisque le coût total (7) passe de 11 625 fr. à 9900 fr. pour un gain de 1725 fr. par an (8).
Et si les taux montent?
Or, la conclusion sera la même si les taux hypothécaires viennent à flamber, sachant que les intérêts rémunérateurs de l’épargne augmenteront en parallèle. Aussi, l’équation est simple: tant que le rendement d’un placement n’est pas supérieur ou égal au taux hypothécaire, affecter une somme au remboursement partiel de sa dette immobilière est une bonne affaire, même si les gros contribuables en profiteront d’autant moins que leur taux marginal est élevé.
Autres placements
En écartant tout investissement à risques (actions, etc.), on peut néanmoins examiner d’autres variantes que le peu lucratif compte d’épargne pour faire fructifier son argent en toute sécurité. Mais, à l’instar du rendement des obligations de caisse sur 10 ans (2,25%), le résultat reste en faveur du remboursement hypothécaire, à hauteur de 788 fr. dans l’exemple qui nous occupe.
Pour Stéphane Defferrard, administrateur de la société de conseils en financement immobilier Defferrard & Lanz, d’autres pistes doivent donc être explorées. «Il faut sortir de la logique d’investissement si l’on veut exploiter 100 000 fr. sans prendre de risques. Car, dans ce cas, l’amortissement d’un bien immobilier est effectivement plus intéressant que l’épargne. Dès lors, je conseillerais d’utiliser cette somme pour optimiser ses déductions fiscales.»
Dans cet esprit, le spécialiste conseille d’abord de vérifier que sa cotisation au 3e pilier atteint le maximum déductible, soit 6682 fr. par an. Somme qui permet de réduire ses impôts annuels de 1670,50 fr. avec un taux marginal de 25%. Autre option à envisager, le rachat du 2e pilier échelonné sur plusieurs années, à condition que sa caisse de pension l’autorise et qu’il y ait des lacunes à combler (lire TCF 11/2009). Le rachat est en effet, lui aussi, entièrement déductible et permet d’épargner sans être imposé sur le rendement.
Bonus Web: Amortir ou épargner
Pour télécharger le tableau comparatif, se référer à l'encadré au-dessous de la photo.
