En attendant qu’une réforme voie le jour*, le fisc considère la valeur locative – qui est en quelque sorte le loyer que le propriétaire obtiendrait s’il louait son logis à des tiers – comme un revenu. Et tout revenu étant soumis à taxation, il impose ce loyer virtuel. En contrepartie, il autorise de déduire les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien.
Evaluation «objective»
Si, rappelle Paul Coudret*, auteur de notre guide Comment déclarer ses impôts (lire page 24), les cantons ne déterminent pas cette valeur locative de la même manière, ils utilisent tous les mêmes éléments objectifs, comme le nombre et la surface des pièces, l’âge et l’état du bâtiment, mais aussi le niveau des loyers de la localité et la situation de l’immeuble.
Lorsque tout va bien, le percepteur ne fait pas irruption dans le logis du propriétaire et se contente des données communiquées par le contribuable dans sa déclaration. En fait, seuls les nouveaux propriétaires vont, selon le canton, devoir sortir les plans, voire un mètre courant pour fournir les données exigées. Ensuite, ils ne feront que les reporter d’une année à l’autre.
Et, dans le détail, la plupart des cantons romands utilisent la même «procédure d’estimation individuelle», préconisée par Berne et appliquée à l’identique aux villas et aux propriétés par étages. A Neuchâtel, par exemple, cette procédure est employée selon une méthode simple, à savoir un barème basé sur les estimations du cadastre. La valeur locative d’une maison d’une valeur cadastrale de 600 000 fr. est ainsi de 26 100 fr. (les premiers 500 000 fr. à 4,5%, soit 22 500 fr. et les 100 000 fr. restants à 3,6%, soit 3600 fr.). Mais Genève et Vaud sont les deux exceptions à la procédure fédérale: ils se réfèrent à la surface du logement, pondérée par différents paramètres (type de logement, âge ou situation).
Quelle que soit la méthode, le loyer virtuel obtenu est valable pour les impôts cantonal et communal (ICC), la valeur retenue pour l’IFD (impôt fédéral direct) étant simplement reportée. Sauf dans les cantons de Berne et de Vaud, où elle est multipliée par un coefficient.
En théorie, comme dit plus haut, la valeur locative équivaut au loyer virtuel que gagnerait le propriétaire. Mais, pour encourager l’accession à la propriété, elle est en général inférieure aux prix du marché. Il y a toutefois un plancher: elle doit correspondre à 70% au moins de la valeur marchande, sous peine d’être rectifiée par l’Administration fédérale.
Pas gravé dans le marbre
Une fois établi, le loyer virtuel n’est pas gravé dans le marbre. Les cantons le réévaluent en effet périodiquement en fonction des prix du logement. Cela peut être tous les dix ans, comme à Neuchâtel, dans le Jura et à Genève, ces deux derniers par le biais des valeurs fiscales du logis. Ou toutes les deux taxations au plus (Valais) ou encore chaque année au moyen d’une indexation (Vaud).
Ces indications ne sont évidemment valables que si le propriétaire n’effectue pas des travaux qui revaloriseraient son bien. S’il construit, par exemple, un jardin d’hiver, lequel augmente sa surface habitable, il devra ressortir sa calculette. Mais, s’il se contente d’entretenir sa maison, par exemple en remplaçant sa moquette, la valeur locative reste en principe inchangée.
Enfin, le loyer virtuel dépendant de l’âge du bâtiment, le propriétaire pourra le revoir à la baisse au fil du temps. Il devra toutefois faire preuve de patience, en particulier à Fribourg, où la valeur de rendement reste la même, que l’immeuble ait été construit en 1961 ou en 2009…
BONUS WEB: l’essentiel sur les réformes envisagées
