Il y a quelques mois encore, les choses étaient claires: lorsque le taux hypothécaire de référence augmentait, les loyers faisaient souvent de même. Et lorsqu’il baissait, les locataires pouvaient réclamer une diminution. D’ailleurs, voilà huit ans que le programme internet mis au point par Bon à Savoir* intègre tous ces paramètres dans le calcul personnalisé d’un loyer et tourne à plein régime.
Le problème, c’est qu’aucune loi ne fixe rigoureusement ces critères. La jurisprudence a toutefois clairement établi que le taux hypothécaire de référence doit correspondre au taux d’intérêts pratiqué dans chaque canton par la banque qui a la part la plus importante du marché des prêts hypothécaires. Dans la pratique, il était donc fixé par chaque banque cantonale.
Banques en grève
Si nous employons l’imparfait, c’est parce qu’aujourd’hui, il n’en est plus rien! Discrètement et sans que cela émeuve personne, la plupart des banques ont en effet cessé de le publier. Il est vrai que cette référence, fondée sur le taux variable, ne reflète plus nécessairement la tendance du marché, les investisseurs préférant nettement les taux fixes, bloqués sur plusieurs années. Mais elle avait le mérite d’exister et de définir une politique cohérente en la matière.
Désormais, seule la Banque Cantonale Vaudoise (BCV), contrainte par la loi à fournir cette prestation, poursuit cette pratique et vient d’annoncer que le taux passera de 3% à 3,25% dès le 1er juillet 2007.
Partout ailleurs, les locataires n’ont plus de référence (lire l’encadré) pour demander une baisse ou contester une hausse de leur loyer. Certes, leurs représentants (l’ASLOCA en tête) et les propriétaires s’accordent à estimer qu’il vaut mieux laisser tomber le taux hypothécaire et désormais adapter les loyers au coût de la vie. Mais ils n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente sur la manière d’appliquer cette approche commune. Le dossier est donc sur le bureau de la conseillère fédérale Doris Leuthard et n’est pas prêt d’être bouclé.
Autrement dit: on a supprimé un système avant de trouver une solution de remplacement…
Comment gérer le flou?
Or, comme les taux hypothécaires remontent, il est à craindre que les propriétaires gardent les vieux réflexes et s’estiment en droit de demander une hausse des loyers. Mais sur quoi vont-ils s’appuyer? Sur l’écart entre le taux de référence et le taux obligatoirement inscrit sur chaque bail dans le canton de Vaud. Mais ailleurs? Sur rien, sinon sur l’augmentation de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC), qui est resté plat ces derniers temps (+1,6% ces deux dernières années).
Les locataires doivent donc rester vigilants. S’ils ne peuvent plus se servir d’une référence pour demander une baisse de leur loyer, il apparaît en effet logique qu’ils invoquent cette même lacune pour défendre leurs intérêts.
Zeynep Ersan Berdoz
mode d’emploi
Ce qui provoque une hausse…
Selon la jurisprudence aujourd’hui remise en question, un loyer peut augmenter lorsque l’écart entre le taux hypothécaire de référence inscrit sur le bail (donc en vigueur
au moment de sa signature) et celui du jour est en faveur du propriétaire. Exemple pour un Vaudois dont le taux du bail est de 3%: comme le taux de référence va passer à 3,25% le 1er juillet prochain, le loyer peut augmenter dès cette date (mais dans les délais)
de 0,25%. A cela vient s’ajouter 40% de l’inflation (IPC). Et le propriétaire peut aussi invoquer
– mais il doit le justifier – une hausse du coût de l’entretien et/ou un taux de rendement insuffisant de l’immeuble.
Tout cela étant complètement remis en question, les locataires vaudois se référeront à notre site* pour évaluer la situation, ceux des autres cantons contesteront toute augmentation qui se réfère à la hausse des taux hypothécaires.
