Ils ont repris l’ascenseur, mais pour descendre une fois encore: les taux hypothécaires ont à nouveau atteint les planchers historiques de 1999. Pour les locataires, cela signifie que le taux de référence pour le calcul de leur loyer sera aussi de 4% dès le 1er février pour les cantons de Berne et Vaud, dès le 1er mars pour les cantons de Genève, Fribourg, Jura et Valais, mais de 4,25% (dès le 1er février) pour le canton de Neuchâtel.
Un projet seulement
Les loyers devraient donc baisser, les intentions du Parlement de supprimer le lien entre la fixation des loyers et ces taux n’étant encore qu’un projet qui, on l’espère, le restera.
Pourtant, la baisse n’est pas assurée. D’abord parce que les propriétaires ne sont pas obligés d’indexer spontanément les loyers au nouveau taux hypothécaire: c’est donc à vous de le demander à la prochaine échéance de votre bail, en respectant les délais légaux (lire l’encadré ci-dessous). Mais aussi parce que cette indexation dépend logiquement du taux de référence (soit celui qui est obligatoirement mentionné sur votre dernière notification de hausse ou de baisse de loyer, ou sur votre bail si vous n’en avez jamais reçue), ainsi que d’une partie (40%) de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC), également mentionné dans ces mêmes documents.
Chaque cas est donc particulier.
• Si ce taux est de 4%, rien ne bouge. Votre bailleur pourrait même justifier une très légère hausse de loyer, puisque, depuis février 2000, l’IPC a augmenté de 2% environ (il pourrait en répercuter 40%, soit une hausse de loyer de 0,8%).
• Si ce taux est de 4,25%, tout dépend de la date à laquelle il a été fixé.
– Si c’était ces derniers mois, l’IPC n’a presque pas bougé et vous avez droit à une baisse de 2,5 à 2,9%.
– Mais si c’était entre le printemps 1998 et le premier semestre 1999, la hausse de l’IPC a «mangé» une partie de ce droit et la baisse ne sera plus que de 1,7 à 1,9%.
• Il en va de même si ce taux est de 4,5%.
– S’il a été fixé fin 2000 ou début 2001, l’IPC a peu augmenté et vous avez droit à une baisse d’environ 5,2%.
– Mais s’il l’a été entre le dernier trimestre 1997 et le printemps 1998, la hausse de l’IPC a «mangé» une partie de ce droit et la baisse ne sera plus que d’environ 4%.
• S’il est de 4,75% ou plus, il y a longtemps que vous auriez dû demander une baisse! Ces taux étaient en effet pratiqués en 1997 ou avant, et vous auriez logiquement déjà eu droit à une baisse de loyer en 1999, lorsqu’ils ont atteint pour la première fois leur plancher historique. Certes, depuis, l’IPC a également augmenté, mais pas autant que la répercussion du taux hypothécaire sur les loyers.
Restrictions
Ces chiffres peuvent cependant être revus à la baisse, à cause d’éventuelles hausses du coût de l’entretien et/ou d’un taux de rendement insuffisant de l’immeuble. Le propriétaire devra cependant faire la preuve de ces déductions qu’il est, pour l’instant, seul à connaître. Vous devez donc, dans un premier temps, faire votre demande de baisse sans tenir compte de ces restrictions.
Christian Chevrolet
l’aide d’internet
Calculez votre baisse de loyer
Vous avez peut-être droit à une baisse de loyer. Nous avons développé un programme sur Internet qui non seulement vous permet de la calculer, mais qui rédige aussi la lettre pour la demander à votre bailleur, tout comme celle à l’Autorité de conciliation si ce dernier vous la refuse sans raison valable. Ayez en main votre bail ou votre dernière notification de hausse ou de baisse de loyer, rendez vous sur www.bonasavoir.ch, cliquez sur «Hausses des loyers» et suivez les instructions...
Attention: une baisse de loyer (tout comme une hausse d’ailleurs) ne peut être demandée (ou annoncée) que pour chaque échéance du bail, en respectant les délais de résiliation. Exemple assez classique: si la première échéance a été fixée au 30 juin 1998, et qu’ensuite le bail est renouvelable d’année en année avec un délai de résiliation de quatre mois, vous pouvez demander une baisse pour le 1er juillet 2002, mais votre demande devra parvenir le 28 février 2002 au plus tard à votre bailleur.
Pour ceux qui ne disposent pas d’Internet et pour tous ceux qui veulent en savoir plus sur leurs droits, découvrez le Guide pratique du locataire, écrit dans un langage extrêmement accessible par cinq avocats spécialisés (commande voir page 9). Ou devenez membre de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) de votre région, qui dispose d’un service ad hoc pour vous conseiller, voire vous soutenir dans vos démarches.
