Tout est en place pour que les locataires traversent une période difficile. Les taux hypothécaires sont à la hausse (4,5% en Suisse romande, mais 4,25% en Valais) et la pénurie d’appartements de 3 pièces et plus s’installe dans les grandes villes. Et malheureusement, les spécialistes s’accordent à penser que la situation va encore s’aggraver, sans atteindre toutefois les pics de 1992 (taux à 7%).
Après plusieurs années d’accalmie, où il a fallu surtout se battre pour obtenir les baisses de loyer justifiées par la diminution du taux hypothécaire, il va donc falloir se montrer vigilant pour ne pas accepter n’importe quelle notification de hausse.
En effet, une augmentation du taux hypothécaire n’autorise pas nécessairement le bailleur à la répercuter sur les loyers. Il ne peut le faire que s’il a accordé des baisses suffisantes lorsque les taux étaient eux aussi à la baisse. Exemple: un Vaudois dont le loyer actuel aurait été fixé fin 1992 ne doit pas être augmenté, mais peut au contraire prétendre à une baisse de loyer de 15,6%! Il vaut donc largement la peine «d’éplucher» toute notification de hausse afin de déceler si elle est justifiée, mais aussi valable dans la forme (lire l’encadré).
Locataires, il s’agit de vous défendre! Pour vous y aider, Bon à Savoir publie, en collaboration avec l’ASLOCA (*) Le guide pratique du locataire et inaugurera bientôt un nouveau programme sur Internet (lire ci-dessous). A vous de jouer!
*ASLOCA-Romande, Boulevard Helvétique 27, 1227 Genève. ( (022) 737 21 21.
Agir rapidement grâce à Internet
En deux ans, plus de 40 000 internautes de Suisse romande ont imprimé une lettre pour demander une baisse de loyer en passant par le programme mis au point par Bon à Savoir. Ils pourraient être plus encore à contester une éventuelle hausse de loyer grâce à ce même programme dès le 26 septembre. A cette date en effet, ils découvriront une version entièrement revue et corrigée en fonction des hausses du taux hypothécaire.
Après avoir entré quelques données extraites du bail, l’internaute sait instantanément s’il a droit à une baisse ou risque une hausse.
En cas de hausse, le programme va désormais entreprendre un véritable travail de détective, traquant la moindre erreur mathématique ou rédactionnelle permettant de contester, reporter ou même annuler l’augmentation. Si tel doit être le cas, il rédigera une lettre personnalisée à qui de droit, que l’internaute n’aura plus qu’à imprimer et signer!
analyse de la notification de hausse
Ces situations peuvent annuler ou reporter une augmentation
En Suisse, il n’y a pas de contrôle des loyers. Si le locataire reçoit une hausse injustifiée, il doit donc absolument la contester devant l’autorité ad hoc. Sinon, il est réputé avoir accepté cette hausse, un point c’est tout!
Première chose à savoir: une notification de hausse a beau être rédigée dans un ton très administratif, et souvent assez impératif, elle n’est pas nécessairement valable. Il existe des circonstances dans lesquelles elle doit être reportée, lorsqu’elle n’est carrément pas nulle.
Cas de nullité
Toute augmentation du loyer doit être notifiée par le bailleur sur un formulaire officiel. Si celui-ci l’a fait sur un simple papier à lettre, la hausse est nulle.
Idem si la hausse de loyer n’est pas motivée, ou si les motivations sont imprimées sur une lettre d’accompagnement et que celle-ci n’est pas expressément mentionnée sur le formulaire officiel. En tels cas, il est cependant recommandé de consulter l’ASLOCA (*), car il n’est pas aisé de discerner ce qui peut, ou non, être considéré comme de justes motivations.
Enfin, une hausse de loyer est aussi considérée comme nulle si le bailleur annonce en même temps la résiliation du bail, ou menace de le résilier.
Cas de report
L’avis de hausse de loyer doit être reçu par le locataire au moins 10 jours avant le début du préavis de résiliation. Sinon, la majoration prendra effet au terme suivant prévu par le contrat.
Exemple: Madame Mimie a un bail qui court d’année en année, avec un préavis de 3 mois, et dont l’échéance est au 30 septembre. La hausse est notifiée sous pli recommandé le 18 juin et Madame Mimie va chercher le pli recommandé à la poste le 22 juin. Le délai de 3 mois et 10 jours n’est pas respecté: la lettre aurait en effet dû arriver au plus tard le 20 juin. La hausse de loyer ne prendra donc effet valablement qu’au 1er octobre de l’année suivante.
Une hausse ne peut entrer en vigueur qu’à l’échéance du bail. Sinon, la majoration prendra effet au terme suivant prévu par le contrat.
Exemple:une hausse du loyer de la même Madame Mimie ne pourra entrer en vigueur que le 1er octobre, lendemain de l’échéance de son bail. Si tel n’est pas le cas, la hausse prévue pour une autre date ne prendra effet valablement qu’au 1er octobre de l’année suivante.
Pour tous ces cas de figure, voir le modèle de lettre de contestation ci-contre.
Hausse trop importante
Si la hausse de loyer qui vous a été notifiée est formellement valable, il n’est pas encore dit que son montant soit exact. Mais attention, en tel cas, il faut agir vite!
La contestation (ou opposition) doit être faite par écrit et dans le délai de 30 jours dès réception de l’avis de hausse de loyer. Elle doit être adressée à la Commission ou Autorité de conciliation indiquée sur le formulaire officiel de hausse de loyer. Une contestation adressée au bailleur ou à sa régie n’a aucune force juridique valable!
La plupart des hausses de loyer notifiées aux locataires sont basées sur la «méthode relative» de calcul du loyer, qui prend trois éléments en considération: la variation du taux des intérêts hypothécaires, 40% de la hausse du coût de la vie et l’évolution des charges d’exploitation.
Le calcul à faire est assez compliqué: il est détaillé dans Le Guide pratique du locataire (lire encadré ci-dessus) et automatiquement réalisé par le programme Internet de Bon à Savoir. L’ASLOCA (*) est également à la disposition de ses membres.
Modèle de lettre pour l’Autorité de conciliation
Début de lettre identique pour tous les cas de figure
Par contrat de bail signé le 2 septembre 1995, nous sommes locataires d’un appartement sis place de l’Indépendance 4, 1020 Renens.
Entré en vigueur le 1er octobre 1995, ce contrat se renouvelle d’année en année et prévoit un délai de préavis de 3 mois.
Notre loyer mensuel net s’élève actuellement à 1500 fr., conformément au contrat initial du 2 septembre 1995 (ou à la notification de baisse/de hausse du XX YY ZZZZ).
Puis, expliquer la raison, par exemple:
Nous constatons cependant que notre bailleur n’a pas utilisé le formulaire cantonal officiel pour notifier cette hausse et estimons donc que cette hausse est formellement nulle.
ou / Nous constatons cependant que notre bailleur nous menace de résiliation de bail et estimons donc que cette hausse est formellement nulle.
ou / Nous constatons cependant que notre bailleur n’a pas respecté le délai de notification et estimons donc que cette hausse doit être reportée à la prochaine échéance de notre bail, soit le 30 septembre 2001.etc.
Enfin, terminer toutes les lettres par:
Nous vous prions dès lors, de bien vouloir réunir votre commission afin de tenter la conciliation.
Salutations d’usage
Signature
Annexes:
- copie du contrat de bail à loyer pour appartement
- copie de la dernière modification de loyer
- copie de l’avis de hausse de loyer
Droit du bail
Un nouveau guide pratique
Nul n’est censé ignorer la loi. Mais en même temps, qui parmi les locataires peut prétendre la connaître suffisamment pour défendre ses droits, même les plus élémentaires? Personne, ou peu de monde, à part bien sûr les professionnels du droit.
L’ASLOCA (*) et Bon à Savoir se sont unis pour tenter d’inverser la vapeur et donner au locataire l’essentiel des informations à connaître pour ne pas se faire manipuler. Cinq avocats, spécialistes du droit du bail, ont rédigé Le Guide pratique du locataire.
Un guide rédigé de façon extrêmement vivante, avec de très nombreux exemples pratiques, mais aussi des modèles de calcul, de contrat et de lettres aisément compréhensibles par le locataire peu versé dans le langage juridique.
Un guide qui permet de comprendre les mécanismes du contrat de bail et de défendre ses droits élémentaires, parfois jusque devant les autorités ad hoc.
Un guide qui va rapidement devenir indispensable à tous les locataires de Suisse romande, afin que, désormais, non seulement ils n’ignorent plus la loi, mais qu’il s’en servent carrément à leur profit.
