Une mauvaise surprise. C’est la crainte que nourrissent de nombreux locataires en ouvrant leur décompte des charges. Et, lorsque le courrier révèle qu’il faut verser un supplément, on devient vite suspicieux quant au bien-fondé du montant demandé. «Les régies professionnelles ne font pas trop souvent d’erreurs, tempère toutefois François Zutter, avocat répondant de l’Asloca Genève. Nous constatons plus de problèmes avec les décomptes établis par les propriétaires en personne.» Quoi qu’il en soit, voici ce qu’un locataire devrait savoir pour ne pas se faire berner.
Tout dans le contrat
Premièrement, il faut savoir que le bailleur n’a le droit de vous facturer que les frais accessoires clairement mentionnés dans votre contrat de bail comme étant à votre charge. Si les coûts de conciergerie n’y figurent par exemple pas, vous n’avez pas à les régler! La plupart du temps, les charges accessoires comprennent le chauffage et l’eau chaude. Mais elles peuvent aussi inclure la taxe d’épuration, la conciergerie, l’électricité générale, l’eau froide ou encore l’abonnement au téléréseau. De fait, la première vérification consiste à comparer la conformité du décompte avec les clauses du bail.
Jamais pour votre poche
En toute logique, les formulations trop floues du genre «acompte de charges» ne sont pas admises. Dans l’autre sens, il n’est pas nécessaire d’avoir une floraison de détails. Lorsque le chauffage et l’eau chaude sont mentionnés, les coûts directement liés à leur production – ramonage, etc. – sont dus, même s’ils ne sont pas énumérés dans le contrat.
Il faut savoir aussi que les dépenses pour des prestations qui ne sont pas liées à l’usage de la chose louée ne peuvent vous être facturées. Cela comprend par exemple les primes d’assurance bâtiment et la taxe d’équipement. De même, les coûts d’entretien (réparations, investissements, etc.) ne sont pas des frais annexes. Vérifiez donc que ces éléments ne figurent ni sur votre contrat ni sur le décompte.
Exigez les détails
La plupart du temps, les gérances envoient des décomptes annuels très sommaires. Mais, si vous le souhaitez, vous avez le droit d’exiger une version détaillée. Le bailleur a l’obligation de vous l’envoyer, sans frais, et ne peut vous contraindre à vous rendre dans ses locaux. Profitez-en pour demander un exemplaire de l’année précédente, afin de comparer, et indiquez que votre paiement est suspendu, le temps d’y jeter un œil. Les décomptes détaillés n’incluent pas les pièces justificatives (factures). Il est possible de les demander. En revanche, le bailleur n’a pas l’obligation de vous fournir les originaux. Il peut vous proposer de venir les consulter dans ses bureaux ou vous envoyer des copies, éventuellement à vos frais.
Décrypter avec l’Asloca
L’examen d’un décompte détaillé n’est pas toujours simple pour le profane. La présentation varie d’un cas à l’autre et peut être touffue, complexe ou tout simplement mauvaise… La meilleure solution consiste alors à demander l’avis d’un spécialiste, par exemple l’Asloca. Prenez avec vous un exemplaire du bail et, si possible, les décomptes des deux dernières années. En cas d’erreur, vous pouvez commencer par exiger du bailleur qu’il effectue les corrections nécessaires. Face à un refus, il faura saisir l’autorité de conciliation compétente.
Si vous payez depuis longtemps des montants qui ne sont pas dus, tout n’est pas perdu: vous avez le droit d’être remboursé sur les dix dernières années. Au besoin, vous avez un an pour agir en justice à partir du moment où vous avez constaté l’erreur.
Sébastien Sautebin
DANS LE DÉTAIL
Répartition des frais entre locataires
Pour ce qui est du chauffage et de l’eau chaude, la répartition des frais peut se faire sur la base de la consommation propre de chaque locataire en fonction des compteurs individuels. Si l’immeuble n’en est pas équipé et qu’il existe une chaudière centralisée, les frais s’estiment souvent comme suit: 76% pour le chauffage et 24% pour l’eau chaude. Les deux résultats sont ensuite divisés par le total des volumes habités qu’on multipliera par le volume de chaque appartement.
Pour les autres frais accessoires, la méthode la plus courante est assez similaire. Elle consiste à les diviser par les m2 habitables, puis à multiplier le résultat par les surfaces respectives des logements.
