Les taux hypothécaires étant historiquement bas, il est tentant, pour les propriétaires liés par un crédit à taux fixe, de résilier celui-ci avant l’échéance afin de contracter un nouvel emprunt. Cette démarche n’est toutefois pas anodine, puisqu’elle consiste à casser le contrat d’hypothèque. Dans la plupart des cas, la banque va donc facturer une lourde indemnité de sortie, même si son client lui reste fidèle.
Pour savoir si le jeu en vaut la chandelle, prenons un exemple concret. Marie et Luc ont souscrit, le 30 juin 2003, un emprunt de 600 000 fr. sur dix ans au taux fixe de 3,85%. Le couple souhaite résilier son contrat au 30 juin 2009, avec quatre années d’avance. Puis contracter un nouvel emprunt, mais à un taux de 2,20%, cette fois.
Sur le principe, leur banque est d’accord, mais elle leur facturera au total 51 400 fr. de pénalité, dont des frais administratifs de l’ordre de 1000 fr. Un montant important, à verser en une fois, alors que les intérêts se paient sur la durée.
Pas rentable
Les intérêts hypothécaires du premier contrat à 3,85% s’élèvent à 92 400 fr. pour les quatre ans à venir (voir tableau). Ceux-ci sont déductibles du revenu, de sorte qu’on peut estimer la charge réelle à 64 680 fr. en tenant compte d’un taux marginal de 30%.
La note du nouvel emprunt se monterait, elle, à 88 360 fr. en tenant compte de la pénalité de sortie. Au final, la facture serait donc plus lourde de 23 680 fr. (88 360 fr. – 64 680 fr.).
La banque emprunte aussi
Mais pourquoi une pénalité si lourde? Tout simplement parce qu’un prêt hypothécaire n’est pas virtuel. «Quand la banque a accordé le crédit en 2003, elle avait, elle-même, dû emprunter de l’argent au taux de l’époque», explique Stéphane Lanz, administrateur de Defferrard & Lanz SA.
Pour fixer le montant de l’indemnité de sortie, l’établissement va faire une évaluation complexe basée sur les taux 2003, le marché actuel des capitaux et sa marge de bénéfice. Il tient également compte du montant du crédit et de la durée restante en jours.
«Le calcul, met en garde Stéphane Defferrard, est rarement transparent. La banque ne traitera en outre pas sur un même pied les clients qui lui ont confié une importante fortune à gérer et les petits épargnants.» Chaque cas est étudié individuellement, si bien que le seul moyen de connaître le montant de la pénalité est d’approcher son conseiller bancaire.
A noter que certains établissements (UBS notamment) n’entrent en principe pas en matière sur une résiliation anticipée, sauf lors d’une vente du bien-fonds. Et que, dans certains cas, le montant de l’indemnité peut être déduit du revenu imposable. Pour Marie et Luc, ce cadeau fiscal réduirait la note de 15 120 fr. en tenant compte d’un taux marginal de 30%. Ce qui ne suffirait tout de même pas à rentabiliser la démarche.
Claire Houriet Rime
