Formule magique pour locataire avisé

Les bailleurs ont le droit de répercuter sur les loyers tout ou partie des frais dus à l’amélioration d’un appartement. Mais pas n’importe comment, ni à n’importe quel prix.

Sommaire

pour trouver le facteur de calculEstimez la durée de vie de l’équipement qui a provoqué la hausse de votre loyer grâce au tableau de gauche. Puis, cherchez dans la tabelle de droite le facteur de calcul: il se trouve au point d’intersection entre la longévité et la colonne correspondant à votre canton. Exemple: pour une longévité de 20 ans, le facteur est de 8.14 au Valais (taux hypothécaire de 4,25%). Puis appliquez la formule décrite au point 3: facteur de calcul fois plus-value, le tout divisé par 1200. Vous obtenez ainsi le montant qui peut être répercuté sur votre loyer mensuel.durée de vie (en années) Estimation Estimation des des propriétaires locataires (CVI) (ASLOCA)solsParquets 40 40Linoléum 25 40Carrelage, catelles 30-50 25-40Tapis, feutre 10 5-10cuisineCuisinière, four 15-20 10-20Surface vitrocémanique 15 —Hotte d’aspiration 10-15 5Lave-vaisselle 15 12Congélateur 15 —Réfrigérateur 16 10-15salle de bains, WCBaignoire, bac de douche• acier, fonte 30-40 30-40• émaillage 20 10Lavabo, bidet 25-40 40Cuvette de WC 40 40Sèche-linge — 6-10autres équipementsFenêtres — 30Stores 20-30 20Volets en bois 40 —Tissus pour toile de tente 10-15 10Antenne TV 10 10Raccordement au téléréseau 15 15Ascenseur 25 —1dès le 1.07.00, 2dès le 1.08.00facteur de calcul Taux Taux Taux hypoth. hypoth. hypoth. 4% 4,25% 4,5% (FR) (BE, VS) (GE1, JU2, NE2, VD)5 24.48 24.64 24.756 20.84 21.00 21.127 18.20 18.37 18.488 16.23 16.39 16.509 14.69 14.85 14.9610 13.48 13.64 13.7511 12.48 12.65 12.7612 11.61 11.77 11.6813 10.94 11.11 11.2214 10.29 10.45 10.5615 9.84 10.00 10.1216 9.40 9.56 9.6817 8.96 9.13 9.2418 8.63 8.79 8.9119 8.30 8.46 8.5820 7.98 8.14 8.2521 7.75 7.91 8.0322 7.43 7.59 7.7023 7.21 7.37 7.4824 7.09 7.25 7.3725 6.88 7.04 7.1526 6.66 6.82 6.9327 6.55 6.71 6.8228 6.43 6.59 6.7129 6.22 6.38 6.4930 6.11 6.27 6.3831 6.00 6.16 6.2732 5.89 6.05 6.1633 5.78 5.94 6.0534 5.67 5.83 5.9435 5.66 5.82 5.9436 5.55 5.72 5.8337 5.45 5.61 5.7238 5.34 5.50 5.6139 5.33 5.49 5.6140 5.23 5.39 5.5045 4.90 5.06 5.1750 4.68 4.84 4.95encadré1réagirContester une hausseLa loi vous donne 30 jours, dès réception de la lettre vous annonçant le montant, pour contester une augmentation de votre loyer.•Première chose à examiner: cette hausse est-elle formellement valable? Répondez aux questions suivantes:Avez-vous reçu l’avis de hausse au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation (il est inscrit sur votre bail)?La hausse entrera-t-elle bien en vigueur à la prochaine échéance du bail (idem)?L’avis de hausse vous a-t-il été notifié sur le formulaire officiel agréé par votre canton de domicile?L’avis de hausse contient-il des indications précises sur les motifs de la hausse de loyer?S’il y a plusieurs motifs justifiant la hausse de loyer, les montants correspondant à chacun d’entre eux sont-ils détaillés?Si les motifs figurent dans une lettre d’accompagnement, cette lettre est-elle mentionnée expressément dans le formulaire officiel?L’avis de hausse annonce-t-il en même temps une résiliation ou contient-il une menace de résiliation?Si vous avez répondu au moins une fois non aux questions 1 à 6 ou/et oui à la question 7, la hausse n’est formellement pas valable. Il faut donc rapidement (30 jours dès réception) la contester auprès de l’Autorité de conciliation en matière de baux à loyer (ses coordonnées doivent obligatoirement figurer sur la notification de la hausse).•Si elle est valable, mais abusive (le montant calculé grâce à notre formule est nettement inférieur à celui retenu par votre bailleur), vous pouvez la contester auprès de la même Autorité. Votre propriétaire devra alors justifier ses investissements. Et s’il ne le fait que de façon succincte (ce qui est souvent le cas) et que vous n’acceptez pas la conciliation, ce sera à lui d’aller devant le Tribunal des baux. Nous vous proposons ci-dessous une lettre-type (à envoyer sous pli recommandé) pour contester votre hausse auprès de l’Autorité de conciliation. Nous vous conseillons toutefois de vous faire assister par votre section locale de l’ASLOCA (*), car il ne s’agit que d’un calcul approximatif et les délais pour réagir sont extrêmement courts.encadré2 Lettre-typeMadame, Monsieur,Par contrat de bail signé le XX.XX.19XX, je suis locataire d’un appartement sis (adresse complète).Entré en vigueur le XX.XX.19XX, ce contrat se renouvelle de X mois en X mois et prévoit un délai de préavis de X mois.Mon loyer mensuel net s’élève actuellement à XXX fr.En date du XX.XX.200X, j’ai reçu une notification de hausse de loyer portant notre loyer mensuel net à XX fr. qui devrait entrer en vigueur le XX.XX.200X.Je considère cette hausse comme abusive/formellement non valable, car... (noter la raison retenue ci-dessus).Je vous prie dès lors de bien vouloir réunir votre commission afin de tenter la conciliation.Salutations d’usage.Signature de tous les signataires du bailAnnexes:– copie du contrat de bail à loyer pour appartement– copie de la dernière modification de loyer– copie de la notification de hausse de loyer

Bon à Savoir 06-2000

06.06.2000

Christian Chevrolet

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Mot de passe oublié?

Henri M. a récemment reçu une bonne et une mauvaise nouvelle. La bonne d’abord: le propriétaire a décidé d’installer des toiles de tente sur tous les balcons de son immeuble. La mauvaise ensuite: pour compenser ses frais, il augmentera le loyer de 30 fr. dès la prochaine échéance du bail!
Ce genre de réjouissances aigres-douces sont fréquentes à la fin du printemps. Les locataires doivent-ils les accepter sans autre? Pas nécessairement! Et dans tous les cas, il convient de calculer si la hausse est justifiée. Le contrôle, en trois étapes, n’est pas si compliqué que ça. Suivez le guide.

1. Plus-value ou entretien?
Première question à se poser: l’investissement consenti par le propriétaire apporte-t-il une plus-value? En effet, seuls les frais apportant une amélioration objective par rapport à la situation précédant les investissements peuvent être répercutés sur les loyers.
Tel n’est pas le cas lorsque le propriétaire se contente, par exemple, de remplacer une machine à laver à bout de course par un modèle à peu près identique ou de repeindre des plafonds endommagés par des infiltrations d’eau. Il ne s’agit alors que du simple entretien de la chose louée, un poste qui doit être couvert par le loyer courant.

Confort amélioré
Mais il y a bel et bien une plus-value lorsque le propriétaire équipe votre appartement d’une nouveauté: un lave-vaisselle qui n’existait pas jusqu’alors dans votre cuisine, l’installation du téléréseau dans votre salon, etc.
Il y a aussi plus-value lorsque le propriétaire remplace un appareil ou un équipement par un même objet, mais dont la qualité, les possibilités ou le confort sont nettement supérieurs: les nouvelles fenêtres ont des verres isolants, la nouvelle cuisinière est équipée d’un four avec gril, le vieux tapis est troqué contre une moquette de qualité supérieure, etc. Mais dans un tel cas, le propriétaire ne devra tenir compte que de la différence entre le prix qu’il aurait dû de toute façon mettre pour remplacer l’équipement et
la somme consentie pour l’améliorer. Exemple: si les fenêtres avec verre isolant reviennent à 10 000 fr. et celles avec des vitres normales à 6000 fr., il ne pourra répercuter que la différence (4000 fr.) sur votre loyer.

Travaux importants
On admet encore qu’il y
a plus-value lorsque le propriétaire procède à des travaux extraordinaires, dépassant manifestement l’entretien normal, visant plusieurs parties de l’immeuble et d’un coût relativement élevé au regard de l’état locatif (ex.: isolation de la façade et réfection de la toiture). Pour simplifier, la loi l’autorise alors à répercuter un forfait variant entre 50 et 70% des investissements sur les loyers. Le choix du pourcentage dans cette fourchette dépendra de l’importance des améliorations, de leur coût (plus il est élevé, plus on se rapproche du 70%), de l’âge de l’immeuble, de la date de la dernière rénovation générale, etc.
Cette règle simplificatrice ne constitue toutefois qu’une alternative à une appréciation concrète et précise de la part correspondant à de la plus-value.

2. Quel facteur de calcul?
Pour calculer le montant qui peut être répercuté sur votre loyer, il faut d’abord déterminer le facteur de calcul. On peut le déterminer à partir du taux hypothécaire en vigueur lors des rénovations, ainsi que de la durée de vie espérée de ces rénovations. Pas de problème pour le premier élément, puisque le taux de référence est fixé dans chaque canton par la Banque Cantonale. En revanche, il est nettement plus difficile de déterminer la longévité d’un réfrigérateur ou d’une cuisinière. L’Association suisse des locataires (*) se réfère à une table qui diffère souvent de celle retenue par les propriétaires.

La poire en deux
Pour votre calcul, vous coupez la poire en deux (addition des deux durées divisée par 2). Il vous faudra ensuite chercher le facteur correspondant à la longévité dans la colonne correspondant à votre canton. Exemple: la durée de vie d’un sol en carrelage est estimée à 25 ans; le facteur de calcul est donc de 7,15 pour un Vaudois ou un Genevois (taux hypothécaire de 4,5%). Le Mieterverband, l’équivalent alémanique de l’ASLOCA, publie une table de longévité des installations nettement plus complète sur son site Internet (www.mietrecht.ch, en allemand seulement).

Quelle répercussion sur le loyer?
Dernière information à obtenir: l’investissement consenti par le propriétaire. Si vous ne le connaissez pas, le bailleur est tenu de vous le communiquer, mais il le fera – s’il le fait... – souvent trop tardivement pour que vous puissiez réagir (lire l’encadré en page 28)!
Vous serez donc souvent contraint à l’estimer. Il vous suffit ensuite d’appliquer la formule:

plus-value x facteur de calcul
1200

Exemple pour le Valaisan Henri M., qui sait que sa toile de tente (longévité: 11 ans) a coûté 1500 fr. Il multiplie cette plus-value par le facteur 12.65, puis divise la réponse par 1200, et s’aperçoit que la répercussion aurait dû être de 15 fr./mois, et non de 30 fr.! Il a donc de bonnes chances d’obtenir une réduction... de sa hausse (lire page suivante)!
T. M., C. C.

(*) Secrétariat romand de
l’ASLOCA, Bd Helvétique 27, 1027 Genève. (022/737 21 21. Internet: www.asloca.ch.

pour trouver le facteur de calcul
Estimez la durée de vie de l’équipement qui a provoqué la hausse de votre loyer grâce au tableau de gauche. Puis, cherchez dans la tabelle de droite le facteur de calcul: il se trouve au point d’intersection entre la longévité et la colonne correspondant à votre canton. Exemple: pour une longévité de 20 ans, le facteur est de 8.14 au Valais (taux hypothécaire de 4,25%). Puis appliquez la formule décrite au point 3: facteur de calcul fois plus-value, le tout divisé par 1200. Vous obtenez ainsi le montant qui peut être répercuté sur votre loyer mensuel.

durée de vie (en années)
Estimation Estimation des des
propriétaires locataires
(CVI) (ASLOCA)
sols
Parquets 40 40
Linoléum 25 40
Carrelage, catelles 30-50 25-40
Tapis, feutre 10 5-10

cuisine
Cuisinière, four 15-20 10-20
Surface vitrocémanique 15 —
Hotte d’aspiration 10-15 5
Lave-vaisselle 15 12
Congélateur 15 —
Réfrigérateur 16 10-15

salle de bains, WC
Baignoire, bac de douche
• acier, fonte 30-40 30-40
• émaillage 20 10
Lavabo, bidet 25-40 40
Cuvette de WC 40 40
Sèche-linge — 6-10

autres équipements
Fenêtres — 30
Stores 20-30 20
Volets en bois 40 —
Tissus pour toile de tente 10-15 10
Antenne TV 10 10
Raccordement au téléréseau 15 15
Ascenseur 25 —

1dès le 1.07.00,
2dès le 1.08.00

facteur de calcul
Taux Taux Taux
hypoth. hypoth. hypoth.
4% 4,25% 4,5%
(FR) (BE, VS) (GE1, JU2,
NE2, VD)
5 24.48 24.64 24.75
6 20.84 21.00 21.12
7 18.20 18.37 18.48
8 16.23 16.39 16.50
9 14.69 14.85 14.96
10 13.48 13.64 13.75
11 12.48 12.65 12.76
12 11.61 11.77 11.68
13 10.94 11.11 11.22
14 10.29 10.45 10.56
15 9.84 10.00 10.12
16 9.40 9.56 9.68
17 8.96 9.13 9.24
18 8.63 8.79 8.91
19 8.30 8.46 8.58
20 7.98 8.14 8.25
21 7.75 7.91 8.03
22 7.43 7.59 7.70
23 7.21 7.37 7.48
24 7.09 7.25 7.37
25 6.88 7.04 7.15
26 6.66 6.82 6.93
27 6.55 6.71 6.82
28 6.43 6.59 6.71
29 6.22 6.38 6.49
30 6.11 6.27 6.38
31 6.00 6.16 6.27
32 5.89 6.05 6.16
33 5.78 5.94 6.05
34 5.67 5.83 5.94
35 5.66 5.82 5.94
36 5.55 5.72 5.83
37 5.45 5.61 5.72
38 5.34 5.50 5.61
39 5.33 5.49 5.61
40 5.23 5.39 5.50
45 4.90 5.06 5.17
50 4.68 4.84 4.95

encadré1
réagir
Contester une hausse

La loi vous donne 30 jours, dès réception de la lettre vous annonçant le montant, pour contester une augmentation de votre loyer.
•Première chose à examiner: cette hausse est-elle formellement valable? Répondez aux questions suivantes:
Avez-vous reçu l’avis de hausse au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation (il est inscrit sur votre bail)?
La hausse entrera-t-elle bien en vigueur à la prochaine échéance du bail (idem)?
L’avis de hausse vous a-t-il été notifié sur le formulaire officiel agréé par votre canton de domicile?
L’avis de hausse contient-il des indications précises sur les motifs de la hausse de loyer?
S’il y a plusieurs motifs justifiant la hausse de loyer, les montants correspondant à chacun d’entre eux sont-ils détaillés?
Si les motifs figurent dans une lettre d’accompagnement, cette lettre est-elle mentionnée expressément dans le formulaire officiel?
L’avis de hausse annonce-t-il en même temps une résiliation ou contient-il une menace de résiliation?
Si vous avez répondu au moins une fois non aux questions 1 à 6 ou/et oui à la question 7, la hausse n’est formellement pas valable. Il faut donc rapidement (30 jours dès réception) la contester auprès de l’Autorité de conciliation en matière de baux à loyer (ses coordonnées doivent obligatoirement figurer sur la notification de la hausse).
•Si elle est valable, mais abusive (le montant calculé grâce à notre formule est nettement inférieur à celui retenu par votre bailleur), vous pouvez la contester auprès de la même Autorité. Votre propriétaire devra alors justifier ses investissements. Et s’il ne le fait que de façon succincte (ce qui est souvent le cas) et que vous n’acceptez pas la conciliation, ce sera à lui d’aller devant le Tribunal des baux.
Nous vous proposons ci-dessous une lettre-type (à envoyer sous pli recommandé) pour contester votre hausse auprès de l’Autorité de conciliation. Nous vous conseillons toutefois de vous faire assister par votre section locale de l’ASLOCA (*), car il ne s’agit que d’un calcul approximatif et les délais pour réagir sont extrêmement courts.

encadré2
Lettre-type

Madame, Monsieur,
Par contrat de bail signé le XX.XX.19XX, je suis locataire d’un appartement sis (adresse complète).
Entré en vigueur le XX.XX.19XX, ce contrat se renouvelle de
X mois en X mois et prévoit un délai de préavis de X mois.
Mon loyer mensuel net s’élève actuellement à XXX fr.
En date du XX.XX.200X, j’ai reçu une notification de hausse de loyer portant notre loyer mensuel net à XX fr. qui devrait entrer en vigueur le XX.XX.200X.
Je considère cette hausse comme abusive/formellement non valable, car... (noter la raison retenue ci-dessus).
Je vous prie dès lors de bien vouloir réunir votre commission afin de tenter la conciliation.
Salutations d’usage.

Signature de tous les signataires du bail
Annexes:
– copie du contrat de bail à loyer pour appartement
– copie de la dernière modification de loyer
– copie de la notification de hausse de loyer