A moins d’avoir fait un gros héritage ou de posséder une fortune personnelle, la plupart des futurs propriétaires doivent emprunter pour financer leur bien immobilier. Avant de vous lancer dans la recherche du logement de vos rêves, vous devez définir en priorité le prix que vous pourrez payer (lire encadré).
Revenu minimal
En général, les banques comme les assurances prêtent 80% des fonds et exigent que l’acheteur avance les 20% restants de sa poche. Elles s’assurent aussi que votre revenu vous permettra de faire face aux nouvelles charges financières au moment de l’achat, mais, également dans le futur. Pour ce faire, elles appliquent la règle du tiers, qui consiste à vérifier que ces charges, estimées à 7% de la valeur de l’emprunt (intérêts hypothécaires, amortissement et frais d’entretien inclus), n’excèdent pas 33% de votre revenu brut.
L’acquisition
L’achat d’un bien immobilier engendre un certain nombre de frais annexes dont il faut tenir compte au moment d’établir son budget, puisque toutes les banques ne les financent pas.
Il s’agit des honoraires et des frais de notaires, les émoluments du Registre foncier, le droit de mutation et les taxes diverses (raccordements, etc.). Ils sont estimés à quelque 5% du montant global de l’achat et doivent donc s’ajouter aux 20% de fonds propres.
L’entretien
Avant de s’embarquer dans l’aventure de la propriété, il faut déjà songer aux frais d’entretien (environ 1% du prix d’achat) et, à plus long terme, de réparation (2%). Afin d’éviter de devoir intervenir de manière précoce, il y a donc lieu de vérifier que les matériaux utilisés dans la construction (ou au moment de les choisir) soient de qualité et durables. Si une cuisine de bonne facture peut facilement être utilisable pendant 20 ans, une hotte ou une plaque de cuisson a une espérance de vie moyenne de 10 à 15 ans. Et remplacer entièrement une cuisine se chiffre à plusieurs dizaines de milliers de francs.
Financement
Depuis 1995, il est possible d’utiliser tout ou partie de sa prévoyance professionnelle (2e pilier) pour financer son logement principal. Mais attention, ce retrait anticipé n’est pas sans incidences fiscales et pécuniaires: il est soumis à un impôt très élevé (entre 3% et 15% selon les cantons) et entraîne une baisse des prestations à la retraite, plus ou moins importante, selon le plan de prévoyance adopté par votre employeur.
S’il est possible de mettre en gage son 2e pilier, il faut savoir que les banques sont souvent réticentes à proposer cette solution. Enfin, pour disposer de fonds propres, vous pouvez aussi utiliser votre 3e pilier a (lié), dont les avantages et les inconvénients sont quasi identiques à ceux du 2e pilier. S’il s’agit d’un compte de prévoyance, le retrait entraînera une diminution des déductions fiscales (puisque les intérêts déductibles seront moins élevés) et une imposition supplémentaire sur le montant du retrait. Et s’il s’agit d’une assurance vie, vous vérifierez que sa valeur de rachat est intéressante, afin de ne pas brader les fonds déjà investis.
Enfin, pour connaître en détail les conséquences de l’utilisation de vos 2e et 3e piliers, il est vivement recommandé de demander conseil à un spécialiste qui établira pour vous personnellement les incidences pécuniaires et fiscales.
Marie Tschumi
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