Vous avez cherché un logement pendant des mois et, de guerre lasse, venez de conclure un bail au-dessus de vos moyens? Sachez que, dans les 30 jours après la remise des clés, vous pourrez contester le loyer initial. Etonnant, oui, mais clairement stipulé dans le Code des obligations (art. 270).
Or, encore trop peu de lo-
cataires recourent à ce droit, mê-me s’ils sont toujours plus nombreux, comme le constate la section vaudoise de l’ASLOCA (Associa-tion suisse des locataires) dans le journal Droit au logement (09.05/N° 171). Pourtant, la jurisprudence en la matière a évolué en leur faveur au cours des dernières années.
Ainsi, dans environ deux tiers des contestations de loyer initial traitées l’an dernier, les locataires ont obtenu une baisse, importante voire spectaculaire pour certains, sans même avoir été jusqu’au Tribunal des baux! Quant au tiers restant qui a été devant un juge, un grand nombre a obtenu gain de cause, ne payant désormais plus que le loyer du locataire précédent.
Quand contester
Il est possible de recourir contre un loyer initial dans l’une de ces trois situations:
> Le locataire a été obligé de conclure le bail à cause de la pénurie de logements (ou de locaux commerciaux). Il n’a d’ailleurs pas à prouver qu’il a signé le contrat après de vaines recherches, du moment où cette pénurie a été constatée officiellement (arrêt du Tribunal fédéral (du 12 mars 2002, 4C.367/2001).
> Il a été contraint de signer le contrat par nécessité personnelle ou familiale (par exemple, naissance d’un enfant ou nouveau lieu de travail).
> Le bailleur a profité du changement de loyer pour effectuer une majoration sensible du loyer – généralement de 10% et plus.
Formule officielle
Dès lors, chacun est en droit de connaître le loyer payé par son prédécesseur. Dans certains cantons, dont Genève, le Jura, Neuchâtel et Vaud, une formule officielle obligatoire indique d’ailleurs le nom de l’ancien locataire, son loyer et les raisons de la hausse. Ce formulaire doit aussi rappeler le droit à contester le loyer initial.
Si la gérance n’a pas fourni la formule officielle lorsqu’elle est obligatoire, le Tribunal des baux fixera le loyer avec une grande liberté d’appréciation. De plus, si un locataire apprend que cette formule est obligatoire dans son canton bien après la signature du bail, il peut encore contester le loyer initial plusieurs années après ladite signature.
Délai de 30 jours
La contestation de loyer initial doit s’effectuer(1) en saisissant la Commission de conciliation dans les 30 jours, dès le jour de la remise des clés (soit de la remise de la chose louée, et non pas celui de la signature du bail). Dans tous les cas, il est recommandé de demander conseil à l’ASLOCA.
Enfin, un petit calcul, tiré de l’ouvrage «Le guide pratique du locataire»(2) convaincra peut-être les indécis de l’intérêt à contester un loyer initial trop élevé: «Un locataire qui obtient une réduction de 18% sur son loyer annuel de
25 000 fr. bénéficie d’une réduction de 4500 fr. par an. Or, si le bail dure
10 ans, le gain économique est de 45 000 fr.» C.Q.F.D.
Ellen Weigand
(1) Modèle de formule de contestation sur le site de l’Etat de Genève: www.geneve.ch/tribunaux/
(2) Un dossier de Bon à Savoir, écrit en collaboration avec l’ASLOCA, commande en page 9.
BONUS WEB: Aidez l’ASLOCA/VD à comparer les loyers de votre quartier, sous: www.bonasavoir.ch
