Myriam(1) habite depuis quarante ans dans le même appartement, sans jamais avoir réclamé à son propriétaire de travaux d’entretien importants. Lasse de supporter la peinture écaillée des murs, les sols usés et la salle de bain d’un autre temps, elle se demande comment procéder pour obtenir la réfection de son logis.
Après tant d’années, notre lectrice ne devrait pas avoir de peine à convaincre son bail-
leur (gérance ou propriétaire) que son intérieur a besoin d’être retapé. En cas de désaccord,
elle pourra toutefois se fonder sur une tabelle (2) qui établit la durée de vie moyenne des installations. Elle découvrira ainsi qu’elle aurait pu en principe demander le rafraîchissement des peintures ainsi que le traitement de surface des parquets après dix ans, le remplacement des lavabos après 35 ans et celui de la baignoire au bout de 25 ans. Elle peut désormais réclamer le remplacement des parquets massifs, dont la longévité est estimée à 40 ans (30 ans pour le bois tendre), ainsi que celui des carrelages de sa salle de bains (longévité de 30 à 40 ans).
Et si le bailleur de Myriam venait à refuser certains travaux? Il serait autorisé à le faire si les installations en cause sont encore en bon état. Par exemple, il n’est pas obligé de remplacer un carrelage de salle de bains dont le seul défaut est d’être démodé.
Pas contraignant
En effet, d’un point de vue juridique, la tabelle de longévité n’a pas de force contraignante. Elle indique des durées de vie moyennes en se fondant sur une qualité ordinaire dans un contexte d’usure normale. Ainsi, elle n’empêchera pas un propriétaire de contester un défaut devant les tribunaux. Mais tant les représentants des locataires que ceux des bailleurs invitent les parties à un litige à se fonder sur ce document pour trouver une solution à l’amiable.
En pratique, la nouvelle tabelle représente un outil utile dans la réglementation des conflits, sans toutefois marquer de réelle innovation. La plupart des indications fournies sont en effet tirées de la jurisprudence et servent déjà depuis longtemps de base à la résolution des cas, que ce soit à l’amiable ou au cours d’une procédure.
Qui paie quoi
Le document ne sert pas seulement à motiver une demande de réfection en cours de bail. Il permet également, à l’échéance du contrat, de répartir le coût des travaux entre bailleur et locataire, lorsque ce dernier est responsable d’un dégât. Par exemple, si des murs repeints cinq ans plus tôt ont été endommagés par la fumée de cigarette, leur réfection est en principe prise en charge pour moitié par le locataire fumeur, l’autre moitié étant payée par le bailleur. Car la durée de vie moyenne des peintures est estimée à dix ans. En revanche, tous les défauts résultant de l’usure normale sont à la charge du propriétaire.
Suzanne Pasquier
(1) Prénom d’emprunt
(2) Disponible sur le site
www.asloca.ch
moyen d’action
Consignation du loyer
Si le bailleur refuse de remédier à un défaut, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation en matière de bail (coordonnées par région sur le site www.asloca.ch). Avant d’en arriver là, il devra respecter les différentes étapes prévues par la loi, de préférence en se faisant aider par l’ASLOCA (Association suisse des locataires):
> Demander au bailleur, par lettre recommandée, de remédier au défaut en lui impartissant un délai raisonnable. Dans ce premier courrier, avertir déjà que le loyer sera consigné si rien n’a été fait à l’échéance du délai.
> Si le bailleur n’a pas bougé, l’avertir, toujours par lettre recommandée, que le loyer du mois suivant va effectivement être consigné.
> Procéder à la consignation auprès de l’office désigné à cet effet par le canton.
> Dans les trente jours suivant l’échéance du premier loyer consigné, saisir la commission de conciliation en matière de bail.
