"Ma mère âgée de 83 ans entre en EMS dans une semaine car elle ne peut plus vivre seule chez elle. Etant donné que ce changement intervient de manière inattendue, peut-elle résilier son bail sans respecter les délais contractuels?"
Oui. L’entrée imprévisible dans un établissement pour personnes âgées pour des raisons de santé permet de résilier un contrat de bail à des conditions préférentielles. Cet évènement est en effet considéré par les tribunaux comme un juste motif de congé extraordinaire (art. 266 g du Code des obligations, CO). Concrètement, votre mère doit tout de même respecter un préavis de trois mois, pour n’importe quel terme (par exemple le 20 d’un mois). Ce délai peut paraître long, mais il est néanmoins plus favorable que la plupart des contrats de bail.
Votre mère a toutefois intérêt à procéder parallèlement à une résiliation anticipée (art. 264 du CO). Dans ce cas, le préavis n’est plus que d’un mois, mais le terme est limité à deux possibilités: le 15 ou la fin d’un mois. Le congé doit donc parvenir au bailleur avant fin octobre pour le 30 novembre, ou avant mi-novembre pour le 15 décembre.
Avec la résiliation anticipée, votre mère doit toutefois proposer à la gérance au moins un locataire solvable, acceptant de reprendre le bail aux mêmes conditions. Si la gérance le refuse pour des raisons qui lui sont propres (elle a, par exemple, l’intention de rénover l’appartement), votre mère est tout de même libérée. Idem si la gérance décide d’augmenter le loyer, puisque, de ce fait, elle modifie les conditions du contrat.
Si la résiliation anticipée échoue, le bail prendra fin au terme convenu selon la première démarche, à savoir la résiliation pour justes motifs.
En pratique, votre mère écrira une seule lettre à la gérance (envoyée en recommandé), par laquelle elle signifiera la résiliation anticipée et, en cas d’échec de celle-ci, la résiliation pour justes motifs.
Cela n’empêche évidemment pas votre mère de négocier une solution plus favorable avec la gérance, qui dispose peut-être d’un candidat prêt à reprendre le bail quasiment sur-le-champ.
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