Enfin, vous l’avez trouvé, et – surtout – vous l’avez obtenu! L’appartement de vos rêves est là, à portée de bail. Il ne vous reste plus qu’à signer et... à verser une caution équivalant à deux ou trois loyers. Une garantie souvent importante qui peut devenir un obstacle de taille, mais que réclament presque tous les propriétaires pour se prémunir du risque de loyers non payés ou de dégâts commis par le locataire.
Cette caution est généralement déposée auprès d’une banque, sur un compte bloqué au nom du locataire. Elle doit obligatoirement être prévue et fixée dans le contrat ou dans un accord séparé et ne peut dépasser trois mois de loyer. Elle doit aussi produire des intérêts, plutôt maigres depuis quelques années (par exemple 1% au 1er décembre à la Banque Cantonale Vaudoise) .
Variantes
Il existe aujourd’hui deux variantes qui permettent de limiter et même de totalement éviter d’avoir à engager ce genre de fonds.
• La première variante est proposée par Alba (*) et n’a, pour l’instant, pas suscité de concurrence. La compagnie d’assurance garantit le paiement des éventuelles dettes du locataire, lequel paiera, en échange de cette caution qu’il n’a pas à verser lui-même, une prime annuelle de base forfaitaire de 75 fr. et 3% du montant de la caution. Coût de l’opération pour une garantie de 4000 fr.: 75 fr. + 120 fr. = 195 fr. Plus 5% de timbre fédéral, soit 204,75 fr. par an. Ce prix inclut aussi une assurance RC locataire, qui fait malheureusement souvent doublon avec l’assurance RC particulier, même si elle est ici offerte sans franchise.
• La deuxième variante est un système mixte, proposé par la Société de Cautionnement (*). Le locataire n’engage que 50% de la caution exigée par le propriétaire, la société se portant garante du solde. Il doit pour cela payer une inscription forfaitaire de 100 fr. et verser un fonds de réserve représentant 10% de la caution totale (tarifs en vigueur dès le 1.1.99). Coût de l’opération pour une garantie de 4000 fr.: 100 fr. + 400 fr., donc 500 fr. Mais la somme est due une fois pour toutes (il n’y a plus rien à payer par la suite, quelle que soit la durée du bail) et la moitié du fonds de réserve (200 fr. dans notre exemple) est restituée en fin de contrat.
Comparaison
L’avantage de ces variantes est évident: plus besoin de disposer du capital ou d’une partie du capital nécessaire pour la caution. Sont-elles aussi avantageuses? Oui, si le locataire n’a pas l’argent nécessaire et qu’il doit l’emprunter. Mais non dans le cas contraire. Comparons ce que ce même locataire aura gagné ou perdu avec chaque système, en prenant l’exemple d’une caution de 4000 fr. sur une durée de location de dix ans.
• Dépôt bancaire classique: les intérêts du capital bloqué de 4000 fr., rémunéré à 1%, permettent un gain de 463 fr.
• Assurance du locataire (Alba): la différence entre le coût des primes (2047,50 fr.) et les intérêts du capital libre de 4000 fr., rémunéré aux taux d’un compte épargne ordinaire de 1,25 % (712 fr.), est de 1335,50 fr. Par rapport au dépôt bancaire, le locataire paie donc 1798,50 fr. en plus.
• Société de cautionnement: c’est plus compliqué! On additionne d’abord les intérêts du capital bloqué de 2200 fr., rémunéré à 1% (233 fr.), et ceux du capital libre de 1800 fr. rémunéré, comme ci-dessus, à 1,25% (293 fr.), ce qui donne un total de 526 fr. Puis, on soustrait de ce total les charges (300 fr.), et l’on obtient un gain de 226 fr. Mais par rapport au dépôt bancaire, le locataire paie 237 fr. en plus.
Réticences
La plupart des régies admettent ces deux variantes au dépôt bancaire, sauf une douzaine d’entre elles. Mais Bernard Blanc, directeur de la Société de cautionnement, ne se souvient pas qu’un locataire n’ait finalement obtenu gain de cause en s’adressant directement au propriétaire. L’ASLOCA (Association suisse des locataires*) n’est cependant pas convaincue: «Sur le plan de la morale économique, je trouve personnellement choquant que l’on puisse monter une affaire avec les garanties de loyer, commente Nils de Dardel. Ces cautions sont en effet très rarement utilisées. On ferait donc mieux soit de les supprimer, soit de confier leur gestion à un seul établissement, qui aurait pour mission de les utiliser pour la construction de logements sociaux.»
Christian Chevrolet
(*) Alba-Assurance:
((021) 312 18 31
Société de cautionnement: (0848 841 848
ASLOCA: cf. page 26.
