Avantages et inconvénients de l’usufruit
L’usufruitier comme le nu-propriétaire ont des droits, mais aussi des obligations. Mieux vaut les connaître avant de se décider.
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Bon à Savoir
19.05.2009
Dernière mise à jour:
06.07.2022
Massimo Oberti
Le cas est fréquent. Des parents vieillissants cèdent à leur enfant la propriété de leur maison, tout en continuant à l’occuper jusqu’à la fin de leurs jours. En choisissant la donation avec usufruit, ils deviennent les «usufruitiers» du bien, c’est-à-dire qu’ils en ont la jouissance complète, mais ils en cèdent la propriété à leur descendant, qui se retrouve «nu-propriétaire». Ce type de droit présente certes des avantages, mais aussi des inconvénients, pour les p...
Le cas est fréquent. Des parents vieillissants cèdent à leur enfant la propriété de leur maison, tout en continuant à l’occuper jusqu’à la fin de leurs jours. En choisissant la donation avec usufruit, ils deviennent les «usufruitiers» du bien, c’est-à-dire qu’ils en ont la jouissance complète, mais ils en cèdent la propriété à leur descendant, qui se retrouve «nu-propriétaire». Ce type de droit présente certes des avantages, mais aussi des inconvénients, pour les parents comme pour l’enfant.
Pour les usufruitiers
Avantages
- Les parents peuvent, leur vie durant, occuper eux-mêmes la maison ou la louer à des tiers et percevoir les loyers, qui ne reviennent donc pas au nu-propriétaire (leur enfant).
- Ils peuvent renoncer à leur droit d’eux-mêmes ou y mettre fin par contrat avec le nu-propriétaire.
- Ils continuent à profiter de l’usufruit si le nu-propriétaire vend le bien.
Inconvénients
- Ils doivent assumer les charges ordinaires du bien (entretien, intérêts hypothécaires, mais pas l’amortissement). Ils ne peuvent pas effectuer de grosses transformations.
- Fiscalement, ils sont considérés comme propriétaires. Ils sont donc imposés sur la fortune (valeur de l’immeuble) et sur le revenu (loyer ou valeur locative du bien). Ils peuvent dès lors déduire de leur revenu imposable le montant des intérêts hypothécaires qu’ils paient et les dépenses courantes.
- Ils ne peuvent ni vendre la maison ni l’hypothéquer (droit incessible).
- Ils ne peuvent transmettre l’usufruit à d’autres héritiers, car il est lié à la personne de son titulaire (droit intransmissible).
Pour le nu-propriétaire
Avantages
- L’enfant devient propriétaire du bien.
- Il peut le vendre, mais l’opération reste peu probable compte tenu du droit de jouissance qui grève le bien.
- Il peut racheter l’usufruit si ses parents ne peuvent l’exercer (s’ils sont contraints de vivre dans un établissement médicosocial, par exemple). Le montant du rachat doit tenir compte des circonstances (âge du bénéficiaire et espérance de vie).
- Il profite des améliorations éventuelles apportées au bien par ses parents, sans avoir à les payer.
Inconvénients
- Il supporte l’amortissement et les charges d’entretien extraordinaires du bien (remplacement de la toiture, réfection du chauffage, des crépis, de la peinture, des moquettes, entre autres).
- Pas d’effet fiscal, sauf la déduction des frais d’entretien extraordinaires de ses revenus.
- Il peut être appelé – en lieu et place des prestations complémentaires AVS/AI – à subvenir aux besoins de ses parents s’ils entrent en EMS et que leurs revenus sont insuffisants.
Pesée des intérêts
L’usufruit peut porter sur des immeubles, mais aussi sur des biens mobiliers (les intérêts d’un capital, par exemple). Il prend la plupart du temps la forme d’un contrat, d’un testament ou d’un pacte successoral. Inscrit au Registre foncier, l’usufruit continuera à grever le bien, même si la maison est vendue par le nu-propriétaire.
Un demi-usufruit est aussi envisageable. Ainsi, si les deux conjoints sont propriétaires d’un bien et que l’un deux décède, le conjoint survivant peut devenir usufruitier sur la part d’héritage du conjoint décédé.
«Tout bien considéré, avertit toutefois Pierre-Philippe Courvoisier, de l’Association des notaires vaudois, les inconvénients peuvent peser plus lourd que les avantages. En effet, les charges globales ne sont pas à la portée de toutes les bourses. A chacune des parties de peser ses intérêts avec soin.»
Massimo Oberti
