Investir dans des logements d’habitation ou des locaux commerciaux n’est pas à la portée de toutes les bourses. Les fonds immobiliers sont donc une alternative de plus en plus prisée pour placer indirectement son argent dans la pierre. Au cours des 30 dernières années, leur rendement global – qui inclut la part des revenus locatifs reversée en dividendes – dépasse 6%. Mieux, en cinq ans, ils ont progressé de 40%, alors que le marché suisse des actions a simultanément perdu 20%.
Leur atout, c’est une corrélation réduite avec les marchés financiers. Autrement dit, lorsque la Bourse est prise dans la tourmente, les effets sont moindres sur les fonds immobiliers. Dans un portefeuille de placements, ils participent ainsi à la diversification des investissements en contrebalançant le risque des actions, avec un rendement globalement supérieur aux obligations.
Attention à l’écart!
Les fonds immobiliers ne sont pas pour autant dénués de risque. Une attention particulière doit être portée à l’écart – appelé aussi «agio» – entre le cours du fonds et la valeur d’inventaire, qui n’est autre que la valeur réelle des biens immobiliers. Une très forte demande du marché a tendance à faire grimper l’agio et, par conséquent, à doper le cours du fonds. C’est exactement ce qui s’est produit ces dernières années: alors que l’écart moyen était de 8,3% en 2008, il se situe actuellement à 24,3%.
Ce phénomène de surchauffe augmente fatalement les risques, comme le souligne Carine Pellet, responsable du Conseil financier chez VZ VermögensZentrum à Lausanne: «Le problème, c’est que, lorsque l’intérêt des investisseurs diminue, l’écart va fondre et entraîner des pertes qui peuvent être salées. Il est donc conseillé d’investir dans des fonds où l’écart est le plus bas possible.» Or, comme l’illustre notre tableau, le niveau des agios invite actuellement à la prudence.
En relation avec les taux
Les taux d’intérêt jouent également un rôle déterminant: plus ils baissent, plus le rendement des fonds immobiliers tend à monter. Normal: les obligations deviennent moins rentables, lorsque leurs taux s’effritent, et les investisseurs se tournent alors vers les fonds immobiliers qui s’en trouvent stimulés. Par ricochet, ces derniers ne constituent pas un placement judicieux quand une hausse des taux est pressentie.
Enfin, les fonds axés sur les immeubles d’habitation sont moins risqués, les revenus locatifs dépendant moins de la conjoncture économique que ceux dans le secteur des immeubles commerciaux. Et la situation géographique pèse aussi dans la balance: des logements à Genève ou à Zurich promettent des revenus locatifs logiquement plus intéressants que dans de plus petits centres.
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